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mardi 01 avril 2014

Immobilier neuf : des situations contrastées selon les villes

Immobilier neuf : des situations contrastées selon les villes

La première édition du baromètre réalisé par la plateforme Immobilier Stock Exchange révèle, qu’au regard de la demande, les grandes villes de France ne pâtissent pas d’un manque de logements neufs. Une tendance qui masque toutefois des disparités régionales : certaines villes comme Lille font exception.


L’offre de logements neufs est-elle vraiment inférieure à la demande ? La plateforme Immobilier Stock Exchange, qui facilite la mise en relation des promoteurs et des prescripteurs immobiliers, en doute. Son baromètre, réalisé à partir des données issues de plusieurs spécialistes (Insee, FPI, Clameur…), démontre au contraire que sur les 10 plus grandes villes de l’Hexagone (excepté Paris), le marché du neuf est en légère sur-représentation, avec un ratio entre la demande et l’offre de 103 % de 2011 à 2013. Aux deux extrémités, Lille et Strasbourg couvrent respectivement 41 % et 177 % de la demande. Les villes de Montpellier, Lyon, Nice et Marseille affichent, quant à elles, un rapport entre l’offre et la demande équilibré. D’après le baromètre, non seulement l’offre du marché n’est pas corrélée à la demande mais le niveau de pression immobilière d’une ville influence que très peu le prix du m2 dans le neuf. Entre 2012 et 2013, alors que l’écart entre l’offre et la demande allait de -65 % à +50 % à l’échelle nationale, les prix ont varié de -2 % à +2,85 % seulement. Pour Emmanuel Clausel, fondateur d’Immobilier Stock Exchange, "deux paramètres rendent les prix de vente dans le neuf incompressibles : la lourdeur des normes techniques qui s’imposent aux promoteurs ainsi que la rareté du foncier disponible", souligne-t-il. Des items que Cécile Duflot, Ministre de l’Egalité des territoires et du Logement, souhaite activer pour faire baisser les prix.

Les opérations gelées en nette augmentation

Pour mieux évaluer les différences de pouvoir d’achat immobilier entre les villes, le baromètre s’est intéressé au nombre de m2 qu’un ménage au revenu moyen pouvait acheter, en empruntant, dans les plus grandes villes de France. Résultat : le prix du m2 neuf est supérieur de 36 % à celui de l’ancien. Reste que "les conditions d’investissement dans le neuf comme les prêts bonifiés et les frais de notaire réduits allègent significativement l’effort des ménages", tempère Emmanuel Clausel. Dans le neuf, c’est à Strasbourg et à Lyon que les acquéreurs ont le plus fort pouvoir d’achat : ces derniers peuvent respectivement accéder à un bien de 42,44 m2 et 41,55 m2. Dans l’ancien, Rennes et Strasbourg réservent les plus belles opportunités et permettent aux acheteurs ayant un revenu moyen de posséder respectivement 58,85 m² et 56,86 m². A noter que Nice figure parmi les villes où le pouvoir d’achat immobilier des ménages est le plus faible : 27 m2 dans le neuf et 37 m2 dans l’ancien. Le baromètre dévoile, enfin, que certaines grandes villes de France doivent faire face à un taux préoccupant d’opérations immobilières abandonnées ou gelées. A l’échelle nationale, ce pourcentage est passé de 30 % à plus de 60 % entre 2012 et 2013. Bordeaux détient le triste record avec un taux d’abandon de 74 % (contre 44 % en 2012). Et "ce n’est pas la période électorale qui va booster le nombre de mises en chantier", prévient Emmanuel Clausel.

Par Aurélie Tachot
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