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lundi 15 septembre 2014

Comment expertiser la valeur d’un bien comme un vrai professionnel ?

Comment expertiser la valeur d’un bien comme un vrai professionnel ?

Coup d’envoi du cycle de mini-formations "métier" que Jacques Lumbroso a conçu pour les lecteurs d’ImmoMatin. Pour cet expert immobilier, l’évaluation systématique de la valeur d’un bien par l’agent lui-même est la première étape indispensable pour gagner en crédibilité… et en performance. Tour d’horizon des méthodes professionnelles d’expertise, pour aller au-delà des outils gratuits du web largement utilisés par les particuliers.

En matière d’expertise immobilière, on distingue l’approche comparative – basée sur la comparaison de biens similaires, et l’approche financière qui corrèle le montant théorique du loyer d’un bien avec sa valeur. Plusieurs techniques plus ou moins sophistiquées existent au sein de ces deux grandes familles. L’expert applique généralement deux méthodes comparatives et deux méthodes financières afin de proposer une moyenne des quatre résultats obtenus. L’enjeu : affirmer son professionnalisme et tirer son épingle du jeu en apportant au client une véritable valeur ajoutée de conseil.

La méthode comparative

1. Pour les appartements

La comparaison dite « par régression » est un outil statistique qui consiste à tracer la moyenne géométrique d’un ensemble de mutations sur un nuage de points, afin de fixer le prix d’un bien en rapport avec sa surface. Pour ne pas se limiter au seul rapport entre surface et prix, la comparaison dite « hédoniste » se propose quant à elle de croiser des agrégats multiples : étage, standing, année de construction, etc. "On peut aisément faire de la comparaison pour les appartements car les volumes de mutation sont importants", explique Jacques Lumbroso. MeilleursAgents, par exemple utilise cette technique.

  2. Pour les maisons individuelles

La méthode « Bâti terrain intégré » s’apparente à une comparaison par régression : le prix au m2 est simplement fonction de la surface bâtie. Une maison de 100 m2 à 2000 €/ m2 par exemple sera expertisée à 200 000 €. "Ce mode de calcul fait fi de l’assiette foncière. Il est pourtant largement utilisé, notamment par l’administration fiscale et les tribunaux. La méthode est très pertinente à condition d’avoir des biens comparables : maisons urbaines ou lotissements par exemple" souligne l’expert. L’analyse de l’état de la maison à l’aide d’un vétustomètre sera indispensable. La méthode « sol + construction » évalue d’une part le terrain, d’autre part la maison – vétusté déduite - mais également la qualité du "mariage" entre terrain et construction. "Cette méthode donne toujours priorité à la valeur du sol ; au foncier" ajoute Jacques Lumbroso.

L’approche financière

  1. La méthode par capitalisation

Cette méthode s’adapte à tous les biens immobiliers. Elle tient à un principe simple : à un loyer correspond une valeur vénale. Dans l’immobilier d’habitation, le lien entre le loyer et la valeur est exprimé par le taux de capitalisation. Un bien qui se loue par exemple 1000 euros par mois hors charges générera un loyer de 12 000 euros par an. Si on considère que le taux de capitalisation de ce bien est de 4 %, la valeur sera la suivante : 12 000 € / 4% = 300 000 euros. "Cette méthode facile s’avère excessivement précise. Elle nécessite toutefois de bien maîtriser les loyers et la théorie du taux".

2. La méthode des cashflows

Ici, on n’évalue plus un bien en fonction des mutations passées, mais par le devenir de ce bien dans les années à venir. Année par année sont projetés, sur un horizon d’analyse, produits et les charges qui seront générés par la mise en location, l’entretien et la gestion du bien. Sont ainsi obtenus des revenus nets qui sont ensuite actualisés.

La méthode se déroule en 2 étapes :

  1.  Détermination des revenus nets du bien en faisant le solde des produits et des charges attendus. Chacun des revenus nets annuels est ensuite actualisé.

  2.   Actualisation de la valeur du bien obtenue en fin d’horizon d’analyse. Le montant du loyer indexé obtenu à la fin de l’horizon est capitalisé puis actualisé.

=> La valeur obtenue par la méthode sera donc égale à la somme des revenus nets actualisés (1ère étape) + la valeur actualisée du bien capitalisé en fin d’horizon d’analyse (2ème étape).

 

Une question pour Jacques Lumbroso, une remarque ?  Ecrivez-nous.

Prochain rendez-vous le 6 octobre : Evaluer la valeur d’un bien par capitalisation : la méthode pas-à-pas

Par Gaëlle Fillion
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