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Fin 30/11/17

Marchands de biens : penser aussi à évaluer l’état technique du bâtiment !

Marchands de biens : penser aussi à évaluer l’état technique du bâtiment !

Dans le cadre de la profession de marchand de biens,  il est nécessaire d’investir dans un bien immobilier présentant une marge potentielle, à la revente, d’au moins 25%, compte tenu des frais de gestion et frais financiers, liés à chaque opération. Le marchand de biens assure sa marge, grâce à une acquisition au-dessous du marché. Car, pour une rotation rapide des stocks, il est indispensable de proposer des biens, à la revente, à un prix attractif.

C’est un métier où l’appréhension du risque est important. Pour le pratiquer, il faut avoir, bien sûr, de l’expérience, du sang froid, des capitaux propres et, concernant l’objet, de fortes garanties en matière de positionnement du bien par rapport au marché, tant lors de l’acquisition, que lors de la revente. Il faut ainsi savoir appréhender les qualités techniques de la construction. Entretien avec Philippe LAMY, président de LAMY Expertise, leader dans l’expertise immobilière et du bâtiment et expert-conseil de nombreux intervenants, en la matière.

Comment réaliser un investissement rentable ?

Le marchand de biens travaille pour son propre compte. C’est un professionnel de l’immobilier qui réalise des plus-values en achetant et revendant plus cher des maisons ou des immeubles. Ce genre d’opérations est possible si le bien est mis en vente à un prix au-dessous de sa valeur de marché. Le marchand de bien doit ainsi acheter un bien notablement inférieur au prix du marché public et, ensuite, réaliser une action spécifique visant à le rendre plus attractif et/ou rentable, par exemple, une rénovation. Il peut encore choisir de le vendre à la découpe en plusieurs lots pour optimiser le rendement (notion d’achat en gros et vente au détail).

Est-il simple d’acheter un bien à un prix sous-évalué ?

Dans un contexte économique difficile, cette situation est assez rare. Quand elle se produit, c’est généralement que le vendeur est pressé de se débarrasser de son bien. Il arrive, ainsi, de réaliser de bonnes affaires lors de situations familiales particulières telles que des successions ou divorces. Néanmoins, prudence est mère de sûreté. Un prix bas peut être synonyme de mauvais état du bâtiment. L’attractivité du prix peut, dans ce cas, viser à faire oublier des désordres, des malfaçons et le non-respect de normes.

Pourquoi est-il important de vérifier l’état du bâtiment ?

Avant de se porter acquéreur, la vérification de l’intégrité du bâtiment est primordiale. Car, l’état technique d’une maison ou d’un immeuble conditionne le retour sur investissement de l’opération. Si les travaux de réparation d’un désordre ou d’une remise aux normes sont sous-estimés, l’objectif de profit peut s’avérer inatteignable, pour le marchand de biens.

Avez-vous des conseils pour sécuriser l’investissement sur le plan technique ?

Les pouvoirs publics ont rendu plusieurs diagnostics obligatoires pour permettre d’évaluer l’intégrité d’un ouvrage (termites), sa dangerosité (risque gaz, radon, électricité) et son innocuité environnementale (notamment amiante, plomb). Le marchand de biens peut demander le diagnostic amiante, plomb ou encore termites. Mais les diagnostics ne permettent d’appréhender qu’une infime partie de l’état technique du bâtiment. En outre, pour identifier les désordres et évaluer leur gravité, certains marchands de biens préfèrent s’entourer d’experts bâtiment. C’est souvent le cas lorsque la façade du bien convoité présente des fissures sur sa façade ou des problèmes d’humidités. L’expert bâtiment éclaire la scène sur le plan technique et conseil le marchand de bien quant aux actions réparatrices adéquates et leur coût.

Par LAMY Expertise
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