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vendredi 06 octobre 2017

Estimation immobilière : jusqu'où ira-t-elle demain ?

Estimation immobilière : jusqu'où ira-t-elle demain ?

Apparus il y a moins de 10 ans, les outils d’estimation immobilière se comptent aujourd’hui par dizaines. En passant une myriade de données de marché à la moulinette d’algorithmes, ces plateformes en ligne parviennent à donner une fourchette relativement fiable du prix d’un bien, à condition que celui-ci soit situé dans une grande ville. Demain, ces outils promettront-ils le juste prix ? Les agents immobiliers auront-ils toujours leur carte à jouer ? Réponses.

Il y a quelques semaines, MeilleursAgents, l’un des acteurs leaders dans l’estimation immobilière, franchissait la barre des 10 millions d’évaluations en ligne. Un chiffre qui illustre la place qu’ont pris les outils d’estimation dans le cœur des propriétaires vendeurs. ʺLes français sont, chaque année, de plus en plus nombreux à débuter leurs démarches immobilières sur Internet. Puisque la première question qu’ils se posent est celle du prix, il n’est pas étonnant que l’évaluation ait pris une telle ampleurʺ, explique Thomas Lefebvre, directeur scientifique chez MeilleursAgents. Reste que si l’estimation immobilière progresse, elle n’est devenue un réflexe que dans les grandes métropoles, d’après Julien Deloume, PDG de Netvendeur. ʺDans les petites et les moyennes villes, les vendeurs connaissent leur agent immobilier. Lorsqu’ils souhaitent faire estimer leur bien, c’est vers lui qu’ils se dirigent en priorité.ʺ A l’inverse, dans les grandes métropoles, Paris en tête, ces plateformes d’évaluation semblent incontournables. Et ce n’est pas un hasard : ce sont sur ces territoires que les données à exploiter sont les plus nombreuses, donc que les estimations sont les plus fines. ʺLorsque MeilleursAgents s’est lancé à Paris en 2008, la finesse de l’estimation se jouait à l’échelle d’un arrondissement. Désormais, c’est à l’échelle d’un immeubleʺ, illustre Thomas Lefebvre.

Une dimension bientôt prédictive

A la vitesse à laquelle les acteurs en présence développent leurs algorithmes, il est intéressant de s’intéresser à l’évolution des outils d’estimation. Il suffit de regarder du côté de l’américain Zillow pour avoir de premières réponses. ʺPour réaliser ses estimations, ce portail utilise un algorithme non-déterministe, bien connu des data scientists, capable d’analyser les données non-structurantes, c’est-à-dire le langage de description de l’annonce et la qualité des imagesʺ, explique John-Guy Park, CEO de Bon de Visite. Concrètement, cet algorithme, qui devrait rapidement faire parler de lui en France, est en mesure de détecter, au sein d’une annonce, les mots-clés qui influencent le prix d’un bien. ʺIl donne davantage de valeur à « dernier étage » que « rez-de-chaussée »ʺ, illustre John-Guy Park. Et ce n’est qu’un début. Les visites virtuelles en 3D, qui enrichissent les annonces de biens, constituent une source d’informations supplémentaire pour les plateformes d’estimation. La start-up SnapKin développe d’ores et déjà un outil capable de reconnaître les matériaux utilisés dans un intérieur (marbre, bois…). Un facteur que les sites d’évaluation pourront bientôt prendre en compte pour affiner davantage le prix de vente d’un bien. A l’avenir, certains algorithmes pourront également, dans une logique prédictive, estimer un prix au regard de l’évolution des taux de crédits, de l’impact d’une réforme fiscale sur les revenus fonciers, de l’incidence de l’arrivée du TGV dans une ville…

Et l’agent immobilier dans tout ça ?

Avec la professionnalisation des outils d’estimation de prix, l’agent immobilier aura-t-il toujours un rôle à jouer à ce stade de la transaction ? La réponse est évidemment oui. ʺSa valeur ajoutée restera d’expliquer l’écart de prix entre une moyenne donnée par nos outils et le prix réel d’un bien, en fonction des caractéristiques qu’il est le seul à pouvoir observer : l’agencement d’une pièce, la vue…ʺ, estime Thomas Lefebvre. ʺDans chaque vente, il y a un contexte spécifique – un propriétaire pressé de vendre, un divorce en cours… - que seul l’agent immobilier connaît. Le rôle des plateformes d’estimation est d’apporter une fourchette de prix cohérente, que le professionnel peut affiner, et non de cibler un prix définitifʺ, insiste Julien Deloume. Pour le directeur général de Netvendeur, proposer une estimation toujours plus fine n’est donc pas une fin en soi. ʺRéduire cette fourchette de prix de 1 ou 2 % n’a aucun sens. Notre rôle n’est pas de devenir un prescripteur de prix, mais de donner une photo en temps réel des prix des biens similaires sur le marchéʺ, précise-t-il. Par ailleurs, aussi sophistiqués soient-ils, les outils ne pourront pas prédire certains facteurs qui ne sont pas corrélés à un contexte économique ou fiscal comme la survenue d’évènements climatiques (incendie, inondation…). Les agents immobiliers ont donc encore de beaux jours devant eux.

Par Aurélie Tachot
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