Les transactions immobilières s’effondrent de 22 % en 2023 en France
Par Christian Capitaine | Le
Avec, en toile de fond, un nombre de défaillances d’agences immobilières qui a doublé en un an, les transactions immobilières dans l’ancien ont lourdement chuté en 2023, soit à un niveau jamais atteint depuis les années 1970, selon la Fnaim. Pour 2024, pas d'éclaircie en vu, avec des volumes qui chuteraient de 10 %.
« Une décélération brutale, inégalée depuis 50 ans. » C’est en ces termes que Loïc Cantin, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), a qualifié, mardi 16 janvier 2024, le repli enregistré, en 2023, par les ventes de logements anciens en France. Soit un repli des transactions de 22 % (240 000 ventes de moins sur 12 mois glissants par rapport à 2022).
Si le phénomène est apparu variable selon les territoires, « la plupart d’entre eux ont enregistré une baisse d’au moins 7 %, a-t-on ajouté à la Fnaim. Seuls quelques départements, comme les Ardennes, ainsi que la Guyane (entre -7 % et -3 %), et la Guadeloupe (-3 % à + 3 %) en outre-mer connaissent des baisses plus mesurées. »
« Un bond en arrière de sept ans »
875 000 actes authentiques ont été signés l’an passé sur l’ensemble du territoire. « Même si ce chiffre n’est pas alarmant, nous avons tout de même fait un bond en arrière de sept ans, a ajouté Loïc Cantin. Le logement est confronté à un retournement de marché inédit. »
Et Loïc Cantin d’ajouter : « De 2016 à 2022, nous étions en quelque sorte dans un marché d’exception. Cette période de forte opportunité est désormais terminée. Le marché est en train de se réguler et les transactions recommencent à être d’utilité. »
Par ailleurs, en toile de fonds, nous apprenions, en début de semaine du cabinet Altares, que 887 agences immobilières avaient été placées en redressement ou en liquidation judiciaire au cours de l’année écoulée (c’est une multiplication par deux versus 2022). « Ce sont les agences les plus fragiles, certainement aussi les plus récentes et celles en mono-activité qui ont majoritairement été concernées par ces défaillances », a complété le président de la Fnaim.
Les virus qui ont contaminé l’industrie immobilière sont bien connus. Il s’agit de l’effet combiné de l’inflation et de la hausse des taux d’emprunt, conjugué aux difficultés croissantes rencontrées par les Français pour accéder au crédit immobilier. « En deux ans, ils ont ainsi perdu 15 % de pouvoir d’achat immobilier », a-t-on constaté à la Fédération nationale de l’immobilier.
Des prix en repli de seulement 1 % à l’échelle nationale
Sur le terrain des prix, le marché national a accusé une baisse globale de 1 %. « La baisse des prix n’a pas suivi la baisse des transactions », a déploré Loïc Cantin. Aussi, de fortes disparités territoriales ont été observées.
À Paris, les prix sont repassés sous la barre des 10 000 euros, avec une moyenne de 9 966 euros, soit une baisse de 5,7 % sur un an et 7,7 % sur deux ans. « La baisse des prix est également marquée en banlieue parisienne (-3,6 %), l’illustration d’un phénomène national lors duquel les villes connaissant les plus grandes baisses sont celles ayant connu les plus grandes hausses », a-t-on précisé à la Fnaim.
Une même tendance baissière a été observée au sein des grandes agglomérations : -6,3 % à Lyon, -5,3 % à Bordeaux, -5,7 % à Nantes, -4,8 % à Strasbourg, -4 % à Lille ou encore -3,4 % à Nancy, -2,9 % à Rennes et -2,3 % à Saint-Etienne (le Top 10 des villes de province affiche -2,6 % sur les douze mois glissants de 2023).
Des poches de résistance ont, par ailleurs, été identifiées, notamment sur la côte méditerranéenne, le sud de la France et la Corse, avec des villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, qui ont connu des prix en hausse de 1 à 3 %. « La Vaucluse résiste pour le moment avec une hausse de 1 % sur un an mais les prix baisse localement par exemple à Avignon avec une baisse 4,8 % », a ajouté la Fédération nationale de l’immobilier.
800 000 ventes prévues en 2024
Reste les perspectives pour 2024. Sur le terrain des volumes, « le nombre de ventes devrait encore baisser, d’environ 10 %, et plafonner aux alentours des 800 000 ventes », a estimé Loïc Cantin. Quant à la baisse des prix, « elle devrait s’accélérer et prendre le relais de la baisse des volumes. Les replis observés dans les grandes villes les plus chères devraient se poursuivre. »
Et le président de la Fnaim d’ajouter : « Les défaillances d’agences immobilières devraient être plus nombreuses qu’en 2023 et pourraient atteindre 1 400 en 2024. Il y en avait 1 385 à la sortie de la crise des subprimes en 2009. »
La Fnaim a émis plusieurs propositions pour endiguer la baisse du volume des ventes.
• Permettre la portabilité et la transférabilité des prêts : « Il faut autoriser le vendeur à reporter son crédit obtenu à un taux avantageux (1,2 % contre 4 % en 2024) sur l’achat d’une nouvelle acquisition ou à le transférer à l’acquéreur de son logement. »
• Mettre le HCSF en pause pendant un an à titre expérimental : « La présence du HCSF n’est plus justifiée car le marché s’autorégule et la production de crédits à l’habitat est en très forte baisse (26 Md€ en janvier 2020 contre 9,7 en novembre 2023). »
• Défiscaliser les revenus locatifs après un différé de 10 années de détention pendant une durée de 10 ans : « Cela permettrait d’encourager l’investissement, de stabiliser le parc locatif et de différer la prise en charge par les finances publiques. On peut également envisager un bonus de 5 ans en cas de travaux de rénovation. »