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mardi 10 octobre 2017

"Nos biens présentent tous une rentabilité locative supérieure à 5 %", Loïc Audet, ImmocitiZ’

Nos biens présentent tous une rentabilité locative supérieure à 5 %, Loïc Audet, ImmocitiZ’

Lancée il y a maintenant six ans, ImmocitiZ’ est une agence immobilière spécialisée dans l’investissement locatif. Sa particularité, c’est qu’elle dispose, en interne, d’une entreprise de BTP lui permettant de rénover et de meubler les biens qu’elle achète pour le compte de ses clients investisseurs. Une recette qui semble marcher au regard des bons résultats de l’agence. Les explications de Loïc Audet, qui a co-fondé ImmocitiZ’ avec Frédéric Lamet.

Comment est née l’agence ImmocitiZ’ ?

Au début, ImmocitiZ’ était une agence traditionnelle. Voyant que nous avions du mal à lui trouver une place sur le marché francilien, nous avons décidé de la positionner autrement. Nous étions alors en contact avec un propriétaire vivant aux Etats-Unis qui disposait d’un portefeuille de biens à louer. En l’aidant dans la gestion de ses appartements, nous avons créé un service dédié à l’investissement immobilier, allant de l’étude de la capacité financière des investisseurs à la gestion locative du bien meublé, en passant par l’achat. Au début, nous ne travaillions que par recommandations. Puis, nous nous sommes peu à peu rapprochés des gestionnaires de patrimoine.

Vous êtes au carrefour de plusieurs métiers : celui d’agent immobilier, de gestionnaire, mais aussi d’home stager…

Oui, car notre spécificité, c’est de trouver des biens à rénover, c’est-à-dire décoté, dans le cadre de mandats de recherche. Nous avons, en interne, créé une société de travaux spécialisée dans la rénovation d’appartements et l’ameublement : Créacitiz’. Grâce à cette approche, le prix moyen au m2 rénové est de 700 euros, au lieu de 1000 euros habituellement. Nous achetons généralement quatre types de biens : des studios, des deux pièces, des immeubles ou des maisons pouvant accueillir des colocations ainsi que des locaux commerciaux (environ 10 % de notre activité) que nous transformons en habitations dans le cadre de la location de courte durée, de type Airbnb.

Comment se déroule la recherche d’un bien ?

A l’échelle du Grand Paris, nous travaillons avec huit chasseurs immobiliers spécialisés dans un secteur géographique qui, à leur tour, disposent d’un réseau d’apporteurs d’affaires. Une fois que nous avons trouvé des biens intéressants, c’est-à-dire justifiant d’une bonne rentabilité locative, nous réalisons un dossier de vente prenant en compte tous les aspects (le montant des travaux à prévoir, du mobilier, les frais de notaire, la perspective de plus-value, les plans en 3D…), que nous envoyons à nos investisseurs, par le biais d’une newsletter. En parallèle, nous travaillons avec des agences immobilières. Notre réseau d’investisseurs leur permet de vendre leurs biens beaucoup plus vite !  

Sur quelle rentabilité locative vous engagez-vous ?

En moyenne, nos biens proposent une rentabilité locative nette toujours supérieure à 5 %, généralement comprise entre 5 et 10 %. C’est ce qui fait que nous travaillons aujourd’hui avec 600 investisseurs particuliers et une cinquantaine de gestionnaires de patrimoine, qui nous présentent leurs clients. A Paris, ce sont dans les 18e, 19e et 20e arrondissement que cette rentabilité est la plus forte, à condition que les biens à rénover soient proches des transports en commun. A l’échelle de l’Ile-de-France, plusieurs secteurs géographiques explosent, à l’image de Clichy. A cause d’une forte pénurie de biens, les prix au m2 augmentent : ils atteignent désormais 6500 euros.

Prévoyez-vous d’étendre votre modèle à d’autres villes de France ?

Aujourd’hui, nous réalisons un chiffre d’affaires d’1,5 million d’euros sur la seule partie transaction, c’est-à-dire hors activité de rénovation et gestion locative. Ce résultat nous encourage à poursuivre notre phase d’accélération : ces prochains mois, nous prévoyons donc d’ouvrir des agences à Lille, Lyon et Bordeaux. En province, notre modèle économique sera le même. Nos honoraires sont actuellement de l’ordre de 7 % TTC de l’enveloppe globale du projet. Cela comprend donc l’étude des besoins, la présentation des dossiers de vente, les visites, l’accompagnement lors de la signature du compromis, le suivi des travaux de rénovation, l’ameublement du bien et le bilan de fin de chantier. 

 


Deux exemples de réalisations d'Immocitiz : AVANT / APRES

Par Aurélie Tachot
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