Transformation de bureaux en logements : « Un sujet complexe et sensible » (J-M Jouis, BNP Paribas)
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« La transformation d’actifs obsolètes, tels que des bureaux en logements, inclut une dimension politique. Lorsqu’un investisseur approche un élu pour lui présenter une proposition de reconversion d’un immeuble vacant en logements, dans de nombreux cas, les élus répondent qu’ils ne sont pas intéressés », indique Jean-Maxime Jouis, directeur général de BNP Paribas REIM, lors de la matinée prospective de l’Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), le 23 janvier 2024.
Jean-Maxime Jouis identifie quatre obstacles à la transformation des bureaux en logements.
• La technique : « Il faut être capable d’accepter, dans certaines opérations, d'être confronté à une quasi-démolition plutôt que simplement à une restructuration lourde. On doit être capable d’effectuer des modifications profondes sur les immeubles pour réintégrer les éléments et structures fonctionnels liés au logement. »
• L'écosystème : « Créer des logements en quatre mois sur des friches dans des quartiers avec 100 % de bureaux, qui sont par ailleurs assez désolants, cela ne marchera pas. Il faut instaurer une mixité d’usages. »
• L'équation économique : « Quand on transforme un actif à usage tertiaire en logement, on perd environ au minimum 25 % de la surface habitable. Cela signifie que le prix au mètre carré du logement, par rapport au prix du loyer tertiaire de départ, doit permettre d’absorber cette perte de surface. »
• L’acceptabilité par les élus : « Beaucoup d'élus ne veulent pas déclencher des nuisances pour les riverains liées aux chantiers. Ensuite, ils cherchent à protéger les finances de la ville, car derrière ces transformations, il y a des infrastructures qu’il faut organiser, créer et maintenir, et qui sont extrêmement coûteuses. On souffre encore du fameux syndrome de la taxe professionnelle, car son remplacement n’a pas été perçu par les élus des collectivités territoriales. »
« SCPI : Il faut accepter la volatilité des investissements immobiliers »
« Il faut que l’on parvienne à faire accepter que l’immobilier est une classe d’actifs similaire aux autres, susceptible de connaître des fluctuations à la hausse ou à la baisse. Évidemment, il existe de davantage amortisseurs de volatilité dans l’immobilier que dans d’autres types actifs, comme les actions par exemple. Il est donc crucial de normaliser la situation difficile de certaines SCPI, notamment celle de bureaux de grande taille en périphérie. »
« La question cruciale consiste à déterminer à quel niveau d’ajustement du prix de la part nous retrouverons une attractivité pour les investisseurs en capital. Il est important de noter que ces ajustements ne sont pas une exception, mais une réalité à laquelle nous devons faire face. »
« En France, notre attachement à la pierre est profondément enraciné. Nous avons tendance à considérer l’immobilier comme un investissement solide en raison de sa nature tangible. Cependant, il est impératif de discuter de cette perception et de revoir à la baisse les rendements de certains fonds. En ce qui concerne les SCPI de bureaux Core, nous évoluons dans une catégorie où retrouver un rendement cible qui a du sens dans le contexte actuel est impératif. »