Négociation immobilière : où les acquéreurs ont-ils été les plus actifs en 2023 ?

Les agents immobilier le savent bien : il est rare qu’une vente se conclut au prix initialement affiché. Que ce soit pour un appartement ou une maison, les acquéreurs cherchent souvent à obtenir une réduction, tandis que les vendeurs cherchent à maximiser leur profit.

Mais où se situe réellement le pouvoir de négociation ? Quelles régions et villes en France ont offert, l’an passé, les meilleures opportunités de négociation ?

Les réponses avec la dernière étude livrée par PriceHubble, le spécialiste des solutions d’estimation, de conseils et d’analyse pour les professionnels de l’immobilier.

Gros plan sur les régions

Lorsque l’on examine les taux de négociation par région, des disparités notables apparaissent. En 2023, certaines régions se sont démarquées par des marges de négociation significatives, tandis que d’autres ont montré des marchés plus rigides.

Occitanie  : Cette région se distingue avec le taux de négociation médian le plus élevé pour les appartements, atteignant 9,55 %. Ce chiffre signifie que les acquéreurs ont réussi à obtenir en moyenne près de 10 % de réduction sur le prix affiché.

Bretagne  : La Bretagne n’est pas en reste avec un taux de négociation médian de 8,85 %. Ce résultat peut s’expliquer par une concurrence élevée entre les vendeurs ou par des acheteurs bien informés et capables de négocier des réductions substantielles.

Nouvelle-Aquitaine  : En troisième position, la région Nouvelle-Aquitaine affiche un taux de négociation de 8,78n %. Ce résultat est très proche de celui de la Bretagne, indiquant des conditions de marché similaires où les acheteurs ont un pouvoir de négociation relativement fort.

À l’opposé, certaines régions montrent des taux de négociation beaucoup plus bas, indiquant des marchés où les acheteurs ont moins de marge de manœuvre.

Île-de-France  : Avec un taux de négociation médian de 6,77 %, l'Île-de-France est une région où la forte demande limite les possibilités de négociation. Le marché immobilier y est tendu, ce qui réduit la capacité des acheteurs à obtenir des réductions significatives.

Auvergne-Rhône-Alpes  : En bas du classement, cette région affiche un taux de négociation de 6,07 %, le plus faible parmi toutes les régions analysées. Ce résultat pourrait refléter un équilibre entre l’offre et la demande, ou un marché où les vendeurs ont une position de force.

Bourgogne-Franche-Comté : Avec un taux de 7,06 %, cette région se situe également dans la partie inférieure du classement, montrant des marges de négociation relativement limitées pour les acheteurs.

Analyse urbaine des taux de négociation

L’analyse des taux de négociation par ville révèle également des écarts importants.

Brest  : Cette ville se distingue par le taux de négociation médian le plus élevé, atteignant 10,55 %. Ce chiffre indique que les acheteurs à Brest ont pu obtenir des réductions significatives, ce qui pourrait être le résultat d’une offre excédentaire ou d’une forte capacité de négociation des acheteurs.

Bordeaux  : Avec un taux de 8,98 %, Bordeaux suit de près, montrant également une forte propension des acheteurs à négocier. La ville de Rennes, avec un taux de 7,99 %, complète le trio de tête des villes où les négociations sont les plus fructueuses.

À l’opposé, certaines communes présentent des marchés où les marges de négociation sont plus limitées.

Villeurbanne  : Avec un taux de négociation médian de 3,85 %, Villeurbanne est la ville où les acheteurs ont le moins de marge de manœuvre. Suivent Lyon avec 3,91 % et Grenoble avec 4,47 %, confirmant la tendance d’un marché plus rigide dans ces zones.

Quels facteurs influencent les marges de négociation ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer les écarts dans les marges de négociation observées à travers la France. L’un des éléments déterminants est la répartition des frais d’agence entre le vendeur et l’acquéreur.

Frais d’agence à charge de l’acquéreur vs. du vendeur  : En Bretagne, par exemple, moins de 20 % des transactions comportent des frais d’agence à la charge du vendeur, contre 80 % à la charge de l’acquéreur. Ce contraste avec la moyenne nationale (où environ 37 % des transactions incluent des frais à la charge du vendeur) pourrait expliquer pourquoi les marges de négociation y sont plus élevées.

Lorsque les frais sont à la charge de l’acquéreur, ces derniers sont souvent plus enclins à négocier pour compenser ce coût supplémentaire.

Conditions du marché local : La dynamique entre l’offre et la demande est également cruciale. Dans des régions ou des villes où l’offre excède la demande, les acheteurs sont en position de force, ce qui leur permet de négocier des réductions plus importantes. À l’inverse, dans les marchés tendus où la demande est forte et l’offre limitée, les vendeurs sont en position de force, ce qui limite les marges de négociation.

Cas spécifique de la Bretagne : cette région mérite une attention particulière en raison de ses performances remarquables en matière de négociation immobilière. Que ce soit au niveau régional ou au niveau urbain (notamment à Brest et Rennes), les acheteurs en Bretagne semblent avoir un pouvoir de négociation supérieur à celui des autres régions.

Cette situation peut être attribuée en partie à la répartition des frais d’agence, comme mentionné précédemment, mais aussi à d’autres facteurs spécifiques à la région, comme une offre immobilière diversifiée et un marché local particulier.