Les prix élevés, bête noire des agences immobilières indépendantes (Observatoire Interkab)
Par Christian Capitaine | Le | Web agency immo
La dernière livraison de L’Observatoire Interkab, réalisé par La Boîte Immo, a interrogé les 8 500 agences immobilières indépendantes qui constituent la communauté de l’intercabinet Interkab. Objectif : analyser et expliquer les évolutions du marché immobilier français à l’issue du deuxième trimestre 2024. Les prix élevés de l’immobilier, qui n’ont pas suffisamment baissé, continuent de pénaliser le marché, affirme-t-elle en substance.
En dépit du fait que, début juin, les porteurs de projets immobiliers aient accueilli avec enthousiasme la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) et que les banques aient rouvert le robinet du crédit, « l’état actuel du marché immobilier demeure maussade », peut-on lire en introduction du document.
En cause : des prix immobiliers qui sont demeurés « élevés », « véritables bête noire des agences immobilières indépendantes », selon L’Observatoire Interkab.
L’intermédiation des professionnels au coeur des enjeux
« 38 % des agents immobiliers de la communauté Interkab que nous avons interrogés [soit 45 000 utilisateurs] nous ont dit que la principale cause de cet état maussade du marché demeurait la résistance des prix », confirme à Immomatin Julien Villeneuve, directeur général adjoint de La Boîte Immo.
Avant de reprendre : « Certains professionnels nous ont même affirmés qu’ils avaient dû réviser leur prix à la baisse trois fois pour qu’ils puissent déclencher des ventes [42 % des agents immobiliers indépendants sondés par La Boîte Immo ont indiqué que les vendeurs persistaient à vouloir afficher des prix de vente déconnectés du marché, NDLR]. C’est la preuve que jamais le marché immobilier n’a eu autant besoin de l’intermédiation immobilière des professionnels pour faire de la pédagogie auprès des vendeurs ».
« Nous entamons un nouveau cycle immobilier dans lequel doivent s’ajuster des acheteurs attentistes et des vendeurs toujours très volontaristes au moment de fixer le prix de vente », souligne, pour sa part, Olivier Bugette, CEO La Boîte Immo.
Il n’empêche, poursuivent les auteurs de L’Observatoire Interkab, la baisse des prix au mètre carré amorcée au début de l’année 2024 s’est prolongée au cours du deuxième trimestre, soit -2 % s’agissant des prix au mètre carré dans les dix plus grandes villes françaises par rapport au premier trimestre 2024.
Une situation « pas si catastrophique »
En ce qui concerne le nombre de compromis signés par les agents immobiliers membres d’Interkab, le repli s’est poursuivi, même si le rythme semble s’atténuer : -5 % vs. le premier trimestre 2021 au niveau national, contre -13 % entre le T1 2024 et le T4 2023.
Un constat corroboré par 60 % des agents immobiliers indépendants interrogés qui signalent une diminution marquée de leur activité par rapport à l’année précédente. Cependant, on note, au sein de La Boîte Immo, que, pour une partie non négligeable des agences immobilières, « la situation n’est pas si catastrophique ».
« C’est l’un des autres grands enseignements de cette nouvelle édition de L’Observatoire Interkab : 40 % des professionnels que nous avons interrogés ont déclaré que leur activité, cette année, s’était maintenue, voire avait progressé, fait savoir Julien Villeneuve. Et même s’il ne s’agit que d’un ressenti de notre part, nous pensons que les professionnels qui ont le mieux résisté à la baisse d’activité du marché sont ceux qui déploient une solide expertise du métier et jouissent d’une notoriété bien établie. »
« La majorité des agences est affectée par une baisse d’activité, complète Olivier Bugette. Toutefois, une importante partie du marché parvient à maintenir leur niveau d’activité, voire augmenter leurs transactions. On peut y voir un signe avant-coureur d’une reprise timide du marché, à confirmer au troisième trimestre. »
Autre preuve du dynamisme d’une partie du marché : les délais de vente continuent de diminuer sur ce deuxième trimestre 2024 (-15 jours en moyenne au national) s’établissant désormais à 124 jours. À l’échelle régionale, l’Île-de-France, hors Paris, se distingue avec un délai de vente moyen de 77 jours, se rapprochant des valeurs observées à la même période en 2023.
Deux autres grands enseignements sont à retenir de cette édition de L’Observatoire Interkab :
1/ Le décrochage du marché des résidences secondaires (« hors région PACA qui est restée très dynamique », nuance Julien Villeneuve) puisque 63 % des agents immobiliers ont constaté une baisse des demandes d’achat de résidences secondaires.
2/ La raréfaction des vendeurs. En effet, et ce pour la première fois, les agents immobiliers indépendants membre d’Interkab (52 % d’entre eux) ont constaté, au deuxième trimestre 2024, un recul du nombre de vendeurs actifs. « La raison la plus souvent invoquée par les vendeurs est qu’ils préfèrent reporter leur projet immobilier plutôt que de vendre à des prix qu’ils jugent insatisfaisants », expliquent les auteurs du document.
A noter que le volume de stock corrobore cette tendance, puisque les stocks continuent à augmenter au cours ce deuxième trimestre 2024, « mais dans des proportions bien moindres par rapport à T1 : +6 % au T2 vs +37 % au T1 », reprennent les auteurs de L’Observatoire Interkab.