Toulouse : l’investissement locatif dans le neuf a encore de beaux jours devant lui !

Promoteurs, investisseurs, réseaux d’agences immobilières ou bancaires, conseillers en gestion de patrimoine, seront amenés à échanger et débattre autour d’une thématique afin de dresser un état des lieux des dernières tendances du secteur et de donner leur vision du marché immobilier local de demain, dans les grandes villes de France.

Pour cette première édition organisée le 30 janvier dernier, la ville de Toulouse et sa périphérie sont à l’honneur. Akerys, Serge Mas Promotion, Urbat ainsi que le groupe Foncia apportent un décryptage « terrain » de l’investissement locatif toulousain.

Toulouse : une ville attractive par son dynamisme économique

Selon l’Insee, Toulouse fait partie des 13 grandes aires urbaines de province qui accroissent leur dynamisme et leur rayonnement.

« Face à l’accroissement démographique auquel nous assistons depuis les années 50, qui atteint aujourd’hui 15 000 à 17 000 habitants de plus chaque année, le centre toulousain est devenu complètement saturé et ne peut plus accueillir tout le monde. La ville s’est donc étendue- la surface a doublé en 40 ans- et a vu le départ des citadins vers la périphérie pour y trouver une meilleure qualité de vie et l’emploi, générés essentiellement par l’industrie aéronautique », souligne Patrice Valéry, Directeur Commercial de Serge Mas Promotion. 

« Toulouse est un aimant qui attire un flux migratoire très positif. Sa population est aujourd’hui de 870 000 habitants et devrait représentée 1 200 000 habitants en 2020, soit d’ici 6 ou 7 ans Toulouse ne serait plus la 4ème mais la 3ème ville de France. Quand la moyenne d’habitants par logement est de 1,8 personnes, cela donne une idée du nombre de logements à construire ! », conclut-il. 

Dans ce contexte, la ville reste un investissement immobilier locatif sur et rentable pour les particuliers qui s’y intéressent. La ville a d’ailleurs était positionnée au premier rang des villes où il faut investir en Duflot.

Etat des lieux du marché locatif dans le neuf à Toulouse

Dynamisme, développement économique, voici deux atouts que présente Toulouse pour investir en Duflot. Patrice Valéry déclare « nous sommes très optimistes sur l’avenir du marché de l’investissement locatif à Toulouse. Il se porte pour le moment très bien et la loi Duflot permet de réaliser d’importantes économies d’impôts. Cependant, nombreux sont encore les investisseurs locaux à se focaliser uniquement sur l’hyper-centre de Toulouse mais à mon sens pour effectuer la meilleure opération, il faut qu’ils regardent la périphérie, là où la demande s’est accrue et où les grandes entreprises se sont installées ».

Selon Philippe Goderiaux, Directeur du Service Location chez Foncia « la moitié du parc résidentiel toulousain est du locatif, ce qui est considérable pour une ville comme Toulouse. On constate un accroissement de l’investissement locatif privé qui pour la moitié concerne des logements neufs dont 59 % des ventes sont faites à des investisseurs : 40 % de T3, 30 % de T2, 22 % de T4/T5 et seulement 8 % de T1. »

En effet, selon le Baromètre annuel Immobilier Stock Exchange du 6 février dernier, un ménage toulousain au revenu mensuel moyen de 4068€ peut acheter 40,8 m² dans le neuf c’est-à-dire un beau T3 contre 38,2 m² en moyenne sur les 10 villes centres étudiées.

La durée de vacation des appartements à Toulouse est très faible, en effet, ces derniers trouvent de nouveaux locataires sous 40 jours. Le turnover est également bas, de l’ordre de 33 %. Concrètement, cela représente un locataire sur trois qui déménage chaque année, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien. 

« Les T2 et T3 sont effectivement les typologies de biens les plus prisés à l’achat. Nous constatons une tendance assez surprenante en ce qui concerne la location de ces biens situés dans les ZACS - Zones d’Aménagement Concerté - où les propriétaires décident d’y installer une cuisine équipée. En effet, à prix égal en termes de location, les cuisines équipées semblent être devenues un critère différentiel majeur auprès des futurs locataires et se louent beaucoup plus rapidement que ceux situés au cœur de Toulouse mais ne proposant aucun équipement », conclut Philippe Goderiaux. 

Portrait-Robot de l’investisseur toulousain 

« Le profil type de l’investisseur toulousain est un homme originaire de Haute-Garonne dans 60 % des cas, âgé en moyenne de 45 ans, dont le ménage a un revenu moyen de 5 400 €/mois et ne disposant pas d’apport (pour 79 % des ventes », explique Florent Rodriguez - Chef des ventes chez URBAT qui détaille « Dans 51 % des cas, il est seul à investir (célibataires à 38 %, divorcés à 9 %, veuf à 4 %), contre 49 % de personnes mariées ou pacsées ». 

Concernant les types de logements vers lesquels il investit, les deux pièces sont particulièrement plébiscitées à 60 % des cas, suivent ensuite les 3 pièces pour 38 %  et les 4 pièces pour seulement 9 % des acquéreurs. La surface moyenne se situe aux alentours de 60m2, pour un prix de vente de 196 766€ (prix au m² de 3 354€) et une réduction d’impôt annuelle de 3965€.

L’investisseur toulousain souhaite investir pour les raisons suivantes : 

• Le dispositif Duflot permet de réduire de ses impôts 18 % du montant du bien acquis sur une durée de 9 ans (exemple : La réduction d’impôt annuelle pour l’achat d’un appartement de 2 pièces, d’une surface moyenne de 39 m², est de 2877 € pendant 9 ans pour un prix d’achat de 148 871€.)
• La possibilité de pouvoir anticiper sa retraite avec l’apport d’un revenu complémentaire généré par les loyers. 
• Un bon moyen de protéger sa famille et la possibilité de léguer un patrimoine immobilier à ses proches.

« Le critère le plus recherché par la majorité des clients est l’emplacement, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien. Cependant, la performance énergétique des logements neufs est aussi un critère pris en considération par les investisseurs qui souhaitent obtenir un confort supérieur », explique Florent Rodriguez. « Pour rendre attractive la périphérie toulousaine et inciter les investisseurs à acquérir un bien dans ces zones, les acteurs de la promotion doivent créer des « centres villes bis » autour du cœur historique qui est pauvre en offre de logements« , conclut-il.

Simulation cas pratiques

1. Un couple sans enfant ayant un revenu mensuel de 3750€ peut investir dans un T2 au prix de 143 871 € avec un loyer de 470 € par mois, et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt mensuelle de 240 € (effaçant de ce fait 2 800€ d’impôt/an) en faisant un effort d’épargne de 146 €.
2. Un couple avec un enfant ayant un revenu mensuel de 4 585€ peut investir dans un T3 au prix de 193 237 € avec un loyer de 670 €, et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt mensuelle de 322 € (effaçant de ce fait 3 880€ d’impôt/an) en faisant un effort d’épargne de 207 €.

 »Ces exemples concrets prouvent que l’investissement locatif n’est pas dédié à une population de revenus en particulier mais qu’il est accessible au plus grand nombre", analyse Myriam Camara, Chargée de mission chez Akerys Promotion.