Copropriétés : « Permettre aux syndics de gérer dans de meilleures conditions » (G. Delvové, UNIS)

Quel regard portez-vous sur la réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis (6 Titres et 45 articles) dévoilée le 30/10/2019 en conseil des ministres ? 

Le conseil des ministres vient d’approuver ce 30/10/2019 le projet d’ordonnance destiné à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir le contentieux, prise par le Gouvernement en application de l’article 215-II de la loi n° 2018-1021 du 23/11/2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). L’ordonnance sera publiée au JO et le décret du 17/03/1967 devra être adapté. Les mesures entreront en vigueur à compter du 01/06/2020. Une seconde ordonnance sera prise l’an prochain pour codifier l’ensemble des textes applicables. C’est pour l’UNIS, une ordonnance satisfaisante, sous réserve du texte définitif. Elle permettra aux syndics de gérer dans de meilleures conditions, en prenant en compte l’intérêt de leurs clients.

Dès l’origine, lors de la conférence de consensus sur le Logement au Sénat en 2018 en amont de la loi ELAN, nous avons souhaité à l’UNIS que la réforme de la copropriété soit large et complète. Ce qui nécessitait un examen chirurgical lourd, incompatible avec le processus classique d’élaboration des lois. Nous avons fait le pari de travailler au sein du Conseil national de la transaction et de la gestion Immobilières (CNTGI) et avec la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS), au sein du ministère de la Justice. Nous en sommes satisfaits. Les clarifications et améliorations apportées vont bénéficier tant aux gestionnaires qu’aux copropriétaires. Pour finaliser ce texte ambitieux, 5 ateliers préparatoires et autant de séances de travail du CNTGI ont été nécessaires, l’UNIS y a systématiquement participé.

L’expérience de terrain des gestionnaires a montré que le droit de la copropriété était devenu si complexe qu’il s’était progressivement écarté des attentes des copropriétaires. Il était source de conflits, de contentieux, voire d’immobilisme. Pour preuve : l’absentéisme aux assemblées générales, la désaffection pour le fonds de travaux… Certaines règles sont remises à plat. Elles seront plus efficaces, dans l’intérêt général et le respect des droits individuels. Les actions du syndic, chargé d’appliquer la loi, seront plus visibles et mieux comprises.

Pourquoi l’objectif de rénovation des logements est-elle importante dans le cadre de cette ordonnance ? 

Grâce à l’implication remarquable de l’ensemble des acteurs, la réforme permettra d’avancer plus concrètement dans la mise en place de solutions pour la rénovation (révision des majorités d’AG, instauration d’un plan pluriannuel de travaux, repositionnement du fonds de travaux, etc.). Je rappelle que l’UNIS a écrit dans son Manifeste pour 2017 la phrase suivante : la loi de 1965 était un carcan qui freinait la rénovation énergétique des immeubles. Le Gouvernement nous a entendus. La loi de 1965 s’applique pour tous les immeubles en copropriété. Or tous n’ont pas les mêmes caractéristiques. L’ordonnance distinguera le cas des immeubles entièrement tertiaires (locaux professionnels et commerciaux) ainsi que les petites copropriétés, qui nécessitent une souplesse de gestion. Des immeubles pourront, de manière conventionnelle, adapter leurs règles de fonctionnement.

En quoi cette ordonnance est-elle une reconnaissance du rôle des syndics professionnels et des conseils syndicaux ? 

Les syndics de copropriété doivent innover, proposer de nouveaux services aux copropriétaires, être réactifs, appliquer une réglementation complexe et animer une communauté de copropriétaires, locataires, employés, prestataires de l’immeuble. Selon les travaux préparatoires, la réforme devrait permettre aux syndics de se consacrer à la gestion de l’immeuble et à l’application d’une réglementation plus lisible pour tous. Christophe Tanay, notre président, s’accorde à dire que le contrat-type de syndic est un carcan ; la réforme doit ouvrir la voie à l’innovation et aux services. En cas de changement de syndic, l’ordonnance précise et détaille le déroulement des opérations, dans l’intérêt des copropriétaires. C’est un point important car le changement de syndic est un moment crucial dans la vie de l’immeuble ; le transfert doit s’opérer rapidement et de manière fluide. Quant aux conseils syndicaux, ils pourront disposer de pouvoirs étendus, par délégation et sous le contrôle de l’assemblée générale qui reste souveraine.