Marseille : 2,5 % des logements sont des meublés touristiques, selon le Cerema

Dans le cadre de cette étude, l’analyse des meublés touristiques a été réalisée à partir de données sur les locations saisonnières fournies par la Ville de Marseille, croisées avec les fichiers fonciers.

La majorité de propriétaires détient un seul meublé

• Les meublés touristiques sont en majorité des appartements, de petite taille, construits avant 1945 ;

• Les biens ayant muté récemment (vente, donation…) sont plus présents sur les plateformes (40 % des meublés ont changé de propriétaire après 2020). Par ailleurs, 6 % des biens mutés après 2020 sont disponibles sur les plateformes de location saisonnière.

Ces chiffres sont nettement plus élevés dans les arrondissements centraux (1^er et 2^e notamment), avec 20 % des logements mutés après 2020 présents sur les plateformes de location.

• La majorité des meublés est détenue par des personnes physiques (97 %), mais ceux des SCI réalisent plus de nuitées ;

• Ils sont en majorité détenus par des propriétaires habitant dans les Bouches-du-Rhône (30 % résident à Marseille et 40 % dans le reste du département), âgés de 30 à 60 ans (8 meublés sur 10) ;

• La majorité de propriétaires détient un seul meublé (8 % de multipropriétaires), avec des disparités selon les arrondissements (14 % de multipropriétaires dans le 1^er arrondissement, représentant environ 20 % des meublés) et des conciergeries qui masquent certains multipropriétaires ;

• 22 % des meublés touristiques sont détenus par des propriétaires qui possèdent également d’autres logements ; ce taux est plus élevé dans le 1^er arrondissement (28 %).

« On observe une augmentation importante des prix de l’immobilier à Marseille depuis 2020, avec notamment une hausse importante dans le 1^er arrondissement. La part du marché captée par les locations saisonnières est également importante dans certains arrondissements (plus de 15 % dans le 1^er). Néanmoins, du fait du peu d’informations sur la qualité des biens vendus, il n’est pas possible de conclure sur l’existence ou non d’un effet inflationniste des meublés sur les prix », indique le Cerema.

12 722 meublés touristiques identifiés à Marseille

• « Sur les 12 722 meublés touristiques identifiés dans le fichier initial, 7 899 logements ont été identifiés dans les fichiers fonciers, soit un taux d’appariement de 62,1 %. En supprimant les doublons, le nombre de meublés passe à 12 185 pour la ville de Marseille, dont 7 362 logements identifiés dans les fichiers fonciers, soit un taux d’appariement de 60,4 %. Dans le 1^er arrondissement de Marseille, où un travail complémentaire d’appariement a été conduit à la main (avec 220 meublés supplémentaires appairés), le taux monte à 63,1 %, avec 1 861 meublés dont 1 174 logements identifiés dans les fichiers fonciers.

• Le prix médian des appartements en 2019 était de 2 462 €, contre 3 088 € en 2022, soit une augmentation de 25 % en 3 ans. Les prix varient néanmoins fortement en fonction de l’arrondissement, avec un prix médian des appartements en 2023 supérieur à 3 500 €/m² dans le 7^e, le 8^e, le 6^e et le 5^e, alors que le 15^e et 14^eont un prix inférieur ou égal à 1 500 €/m².

• Néanmoins, les prix de vente des biens disponibles sur les plateformes de location saisonnière ne sont pas significativement plus élevés par rapport à l’ensemble des ventes. Dans le 1^er arrondissement, où les meublés représentent de l’ordre de 15 % de l’ensemble des mutations onéreuses, les prix de vente sont similaires, alors que dans le 7^e, où les meublés représentent environ 12 % des mutations, les prix semblent même moins élevés. »

Nicolas Pelé, responsable d’études foncier et territoires à la direction territoriale Méditerranée du Cerema