5 conseils pour réussir l’évaluation d’un bien immobilier

1/ Déterminer le véritable objectif de l’évaluation immobilière

Avant se de lancer tête baissée dans une estimation immobilière, il est préférable de prendre un peu de temps pour discuter avec les propriétaires du bien à évaluer. L’objectif ? Tenter de vérifier si le dessein de cette estimation est bien de connaître la valeur du bien dans le cadre d’un projet de vente ou si cet avis de valeur a un but juridique, tel que, par exemple, une succession, un divorce, un prêt hypothécaire ou encore une donation.

« Comme le plus souvent, une estimation immobilière est gratuite, de nombreux propriétaires se tournent vers l’agent immobilier pour obtenir ce précieux sésame qui devrait pourtant être réalisé par à un expert en évaluation immobilière en dehors de tout projet de vente  », rappelle Pascal Jocallaz, expert en évaluations immobilières et formateur aux métiers de l’immobilier à l’ESI.

Si beaucoup d’agents immobiliers acceptent cette situation, nombre d’entre eux ignorent souvent qu’avec ce document, ils engagent leur responsabilité et risquent de se retrouver devant les tribunaux en cas de contestation de la valeur du bien.

Bien entendu, déterminer l’objectif de la vente permettra également de savoir si celle-ci est urgente, ce qui peut être le cas par exemple dans le cadre d’un décès ou d’un divorce, ou non, et constituera un critère à prendre en compte dans le cadre de la détermination du prix

2/ Faire preuve de bon sens

Emplacement, superficie, luminosité, environnement, voisinage, écoles et commerces à proximité, étage, balcon ou terrasse, ligne de métro automatique accessible ou non, arrêt de bus, cave, garage, état de la copropriété, rue calme ou passante, proximité d’une gare ou d’un aéroport…

Le nombre de critères à prendre en compte pour estimer un bien immobilier sont légion. Dans tous les cas, l’estimation immobilière n’est pas une science exacte.

« Dans cette optique, l’agent immobilier doit faire preuve de bon sens et s’appuyer sur son expérience passée en se défaisant de ses biais cognitifs, tels que le biais d’ancrage, le biais de confirmation ou encore le biais temporel, mais aussi en écartant tous les aspects subjectifs ou émotionnels », souligne Bertrand Carteron, expert en évaluations immobilières et formateur en transactions et gestions immobilières.

Pour ce faire, trois méthodes d’évaluation sont à privilégier : la méthode d’estimation immobilière par comparaison, la méthode par les coûts dite intrinsèque ou encore la méthode par capitalisation. « Il est également intéressant de déterminer et de prendre en compte la valeur vénale et la valeur locative du bien dans le processus d’estimation des biens », ajoute Bertrand Carteron.

3/ Récupérer les documents nécessaires auprès du propriétaire

Un certain nombre de documents sont à exiger au propriétaire pour les analyser et ainsi être en mesure de réaliser l’estimation la plus fiable possible : titre de propriété, permis de construire pour vérifier la conformité du bien, montant des charges de copropriété, acte de servitude, Plan de Prévention des Risques (PPR), diagnostics immobiliers…

« Autant d’informations essentielles à ne pas négliger qui impactent la valeur du bien et sur lesquelles l’agent immobilier ne peut se permettre de faire l’impasse avant d’évaluer un appartement ou une maison », met en avant Pascal Jocallaz

4/ Réaliser une étude de marché

Autre étape et non des moindres avant de déterminer le prix : l’agent immobilier se doit d’analyser le marché immobilier en tenant compte de la conjoncture économique, de la tendance des taux d’intérêts immobiliers et des taux d’usure, du dynamisme du marché local, sans oublier d’entrer dans une recherche de termes de comparaisons.

« C’est-à-dire l’ensemble des points que le professionnel de l’immobilier considère comme comparables ou à peu près comparables avec le bien qu’il est en train d’évaluer, comme par exemple un appartement situé sur le même palier et vendu à tel prix », précise Pascal Jocallaz.

Et d’ajouter : « L’objectif de cette analyse va être de permettre à l’agent immobilier de démontrer la valeur d’un bien immobilier en s’appuyant sur du factuel et non de l’affirmer sans argument valable, laissant ainsi libre cours aux contestations. »

5/ Fixer le bon prix

A ce stade, l’agent immobilier a désormais suffisamment d’éléments, basés sur l’ensemble des éléments collectés tout en tenant compte de l’offre et de la demande à l’instant T, pour fournir une estimation sérieuse du bien.

Pour fixer le juste prix, c’est-à-dire celui qui permet de vendre un bien dans les délais moyens, l’agent immobilier doit tout de même se plonger dans la base des données immobilières des notaires, la base DVF, ou encore éplucher les annonces immobilières correspondant à des biens similaires dans le même secteur pour affiner son estimation et être au plus près du marché.

« Une fois celle-ci fixée, il est préférable de présenter aux propriétaires une fourchette basse et haute du prix afin que ces derniers aient le sentiment d’être décisionnaires dans la mise en vente de leur bien. Force est de constater qu’ils ne seront pas dans la même dynamique en fonction de l’état d’urgence de la transaction  », conclut Pascal Jocallaz.

Par Stéphanie Marpinard