4 conseils pour fixer avec justesse le prix d’un loyer
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Puisque le propriétaire attend avant tout de son bien un rendement locatif, fixer le « juste » loyer pour un professionnel de l’immobilier s’apparente parfois à un véritable casse-tête. Quels sont les critères à prendre en compte pour fixer un montant à la fois cohérent et compétitif ? Les conseils d’Henry Buzy-Cazaux, président de l'IMSI
1. Analyser la sociologie du quartier
Avant de déterminer la valeur locative du bien qui lui est confié, l’agent immobilier doit s’attacher à la loi de l’offre et de la demande. Dans cette optique, il doit tenir compte de la solvabilité des ménages. « Il est inutile de fixer un loyer théorique s’il ne correspond pas aux capacités contributives des ménages concernés », analyse Henry Buzy-Cazaux. Il est donc nécessaire d’avoir une parfaite connaissance de la clientèle naturelle du logement. Les profils des locataires potentiels du 8e arrondissement de Paris ne seront ainsi pas les mêmes que ceux du 18e. En cas d’erreur d’appréciation, le risque est la vacance locative, l’impayé ou encore la rotation. « Si dans les deux mois du préavis, le bien n’est pas reloué, c’est le signe que le prix du loyer était mal fixé », juge-t-il.
2. Identifier l’état du bien
Un locataire est un client à part entière, il faut donc être attentif à la qualité qui lui est proposée. « Quand un logement après deux ou trois rotations de locataires n’a jamais été repeint ou entretenu au niveau des sols, il est évident que sa valeur locative décroît », met en avant Henry Buzy-Cazaux. Les professionnels doivent ainsi faire preuve de pédagogie pour rappeler aux propriétaires les normes de qualité à respecter. « La valeur locative entre un logement bien entretenu et un logement qui n’a pas été remis aux normes peut ainsi être affectée de l’ordre de 30 à 40 %. »
3. Evaluer les prestations proposées
Les propriétaires et les professionnels oublient souvent de prendre en compte le standing du bien. « Sans basculer, bien entendu, dans le luxe, il existe tout un panel d’équipements à mesurer pour apprécier la valeur locative du bien tel que par exemple le raccordement au très haut débit, la présence d’une robinetterie moderne, une cuisine toute équipée… », précise le président de l’IMSI. Outre l’équipement du logement, il est également indispensable d’évaluer l’état et l’équipement des parties communes au sein de la copropriété. « Si l’état des parties communes est dégradé, la valeur locative du bien en sera forcément affectée », ajoute-t-il.
4. Se baser sur les références de loyer du marché
« Dans la location, il faut s’intéresser au micro-marché, c’est-à-dire s’attarder sur les références de loyer pratiquées dans le voisinage pour des biens comparables, en allant de plus en loin dans le détail : rue, côté de la rue, étage, niveau d’ensoleillement… », souligne Henry Buzy-Cazaux. Pour atteindre le juste loyer, il est important que le propriétaire apprécie de manière objective et sans passion son bien. Dans cette optique, l’agent immobilier peut s’appuyer sur différentes bases de données : l’observatoire Clameur, qui recense les loyers dans plus de 1 400 villes, l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) ou encore les 36 observatoires locaux développés par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), qui publient un loyer médian.
Stéphanie Marpinard