« Dans le Rhône, le marché résidentiel est grippé par la conjoncture » (Pascal Pancrazio)

• Baisse de 5,8 % des ventes de logements dans le Rhône, sur 12 mois à fin octobre 2022 pour 27 651 ventes réalisées (contre 29 339 en 2021) ;
• Des prix de vente des appartements qui se maintiennent sur le Rhône avec un prix moyen au 1^er janvier 2023 de 3 933 €/m² (+1 %), pendant que ceux de Lyon intramuros accusent une baisse de 1,6 % à 4 975 €/m² ;
• Le loyer médian de relocation à Lyon s’établit à 13,9 €/m², pour un rendement locatif brut de 3,3 %.

Tels sont les principaux constats menés par la Fnaim Rhône, à l’occasion de la présentation des chiffres du marché résidentiel dans le Rhône et à Lyon, le 19 janvier 2023.

« Nous constatons des refus de prêts importants, des retraits de mandats dans les agences immobilières, des acquéreurs qui négocient davantage, des questionnements sur les étiquettes F et G, des propriétaires refroidis par l’encadrement des loyers à Lyon et à Villeurbanne et qui retirent leurs biens de la location intermédiée, un taux de rotation des locations faible par manque d’offres sur le marché. Tous ces éléments mènent à un marché lyonnais grippé par la conjoncture que ce soit pour les ventes ou pour les locations  », indique Pascal Pancrazio, président de la Fnaim du Rhône.

Les données présentées montrent le début d’une baisse des prix de vente depuis octobre 2022. L’évolution sur 10 ans reste cependant à +32,2 % et sur 5 ans à +6,6 %.

« Un rééquilibrage des prix permettra une augmentation des ventes »

Lyon suit la tendance nationale (-5 %) et enregistre une baisse du nombre de ventes (-5,8 %) sur 12 mois glissants d’octobre 2021 à octobre 2022.

« La conjoncture est à l’origine de ces baisses mais on note un rééquilibrage en cours, avec notamment la baisse des prix de vente dans certains quartiers. Une façon de ramener les gens à la raison pour un ajustement naturel du marché et tendre vers une augmentation du nombre de ventes », dit Deanna Nociar, vice-présidente déléguée à la transaction à la Fnaim du Rhône.

Des communes et des arrondissements de Lyon se maintiennent cependant au-dessus de 5 000 €/m² :

• Lyon 6^ème (6 002 €/m²)
• Lyon 2^ème (5 832 €/m²)
• Lyon 1^er (5 691 €/m²)
• Lyon 4^ème (5 497 €/m²)
• Lyon 3^ème (5 095 €/m²)
• Cailloux-sur-Fontaines, Saint-Cyr-au-Mont-d’Or, Saint-Didier-au-Mont-D’or, Collonges-au-Mont-D’Or, Poleymieux, Dommartin, La-Tour-de-Salvagny, Marcy-l’Étoile (des communes implantées dans l’Ouest lyonnais).

Le prix des maisons, dans le Rhône, est par contre toujours en augmentation à + 5,5 % pour atteindre 3 929 €/m². Le marché de la maison individuelle concernant essentiellement l’extérieur de Lyon.

Locations : « Un marché ultra tendu, notamment à cause de l’encadrement des loyers »

« Avec un loyer médian à 13,9 €/m², le marché lyonnais reste dans le haut du tableau, derrière Paris (27,2 €/m²) et Bordeaux (14 €/m²), et avant Strasbourg (12,6 €/m²). Cependant, le pic des difficultés rencontrées pour trouver une location à Lyon a été atteint à l’été 2022. Le marché est toujours ultra tendu avec de fortes difficultés pour se loger », analyse Vincent Targe, vice-président délégué à l’administration des biens de la Fnaim Rhône.

Quatre principales raisons de la tension sur les marchés, selon la Fnaim Rhône

• « L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne a un impact très négatif sur certains propriétaires qui décident de retirer leurs biens du marché intermédié pour le louer en direct sans respecter l’encadrement. Peu de contrôles étant réalisés, le marché étant très tendu, nos agences immobilières notent jusqu’à 200 à 300 appels pour un bien en location, ils louent. L’outil du complément de loyer, dont le cadre est peu défini, est utilisé pour convaincre les propriétaires de maintenir leurs biens sur le marché, à des prix acceptables ;
• Les taux de vacance et de rotation des logements en location sont faibles car les locataires sont inquiets de ne pas trouver un logement ;
• Le marché propose trop peu de produits neufs ;
• Le permis de louer aurait des impacts psychologiques encore pire que l’encadrement des loyers pour les propriétaires. »

Étiquettes F et G : 13,6 % du parc dans le Rhône

Si le Rhône est plus performant que la moyenne nationale (17,3 % du parc résidentiel), le parc concerné par les passoires énergétiques présente cependant « un taux non négligeable et un risque de sortie du marché pour ces biens. À terme, le nombre d’interdictions de louer pourrait être important. Ces étiquettes sont déjà étudiées par les acquéreurs, mais aussi leurs banquiers qui utilisent parfois ce critère pour un refus de prêt », indique Thimotée Marsande, animateur de la commission Climat de la Fnaim du Rhône.

« Les professionnels de l’immobilier constatent déjà l’impact des étiquettes énergétiques sur les transactions d’une résidence principale. Elles font partie des trois critères de sélection d’une offre d’achat par les acquéreurs  », selon Deanna Nociar.

« À l’avenir, la valeur verte, la bonne performance énergétique d’un logement, comptera de plus en plus dans la valorisation d’un bien lors d’un achat », assure Thimotée Marsande.

Répartition des étiquettes DPE des résidences principales dans le Rhône en 2022 :

• A : 0,8 %
• B : 2,5 %
• C : 29 %
• D : 33,4 %
• E : 20,7 %
• F : 8,6 %
• G : 5 %