Immobilier d’entreprise : 8,1 Md€ investis au 1^er semestre 2021 en France (-29 %)

• 765 600 m² en demande placée de bureaux en Île-de-France au 1^e semestre 2021 (+14 % sur 1 an) ;
• 7,3 % de taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France ;
• 4 millions de m² disponibles en offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 01/07/2021  (+6 % comparé au 1^e trimestre 2021) ; • loyer facial des bureaux (en moyenne) de 407 € HT HC le m²/an pour les biens de seconde main et 419 € HT HC le m²/an pour les biens neufs ou restructurés (+1 % sur 1 an) ;
• 385 600 m² de demande placée d’entrepôts logistiques de +5 000 m² en Ile-de-France (avec l’Oise) au 1^er semestre 2021 (+14 % par rapport au 1^e semestre 2020) ;
• 8,1 Md€ investis dans l’immobilier d’entreprise banalisé en France (bureaux, commerce, industriel et logistique), en baisse de 29 % sur 1 an ;
• 5,2 Md€ investis en immobilier d’entreprise en Ile-de-France (-35 % par rapport au 1^e semestre 2020).

Segment industriel et logistique

En termes d’investissement, le « segment industriel & logistique continue de progresser dans les feuilles de route des investisseurs, renforcé par l’engouement pour la logistique du dernier kilomètre, en lien avec la montée du e-commerce et l’importance de l’optimisation de la supply chain. Marché de niche aux évolutions prometteuses et bénéficiant d’une appréciation continue des loyers, cette classe d’actif est devenue souvent incontournable dans les stratégies d’investissement », commente Nicolas Verdillon, directeur général Investissements chez CBRE.

Dans le domaine de la location, les « valeurs locatives de transaction de bureaux en Ile-de-France font preuve d’une grande résilience. Les évolutions à la baisse sont assez limitées et circonscrites à quelques marchés en sur-offre notoire, dit Magali Marton, directrice des études de Cushman & Wakefield. Le prime affiche des tendances contrastées mais logiques entre une augmentation sur le QCA (915 €/m² par an), des corrections de l’ordre de -5 % à -7 % à La Défense et sa périphérie, et en 1^e couronne sud, des secteurs où l’offre est conséquente. Les loyers de 1^e main (surfaces neuves ou restructurés) sont stables alors que les bureaux de seconde main affichent une baisse marginale de 2 %. Une moyenne qui masque des écarts entre un recul de 12 % en 2^e couronne sud et une hausse de 17 % à Paris 12 et 13^e ».

 « Un marché à 2 vitesses »

Fin du 2^e trimestre 2021, le taux de vacance immédiat des bureaux en Île-de-France est de 7,3 %. « Nous devrions continuer à observer un marché à 2 vitesses. Des secteurs comme La Défense ou la 1^e couronne nord pourraient continuer à enregistrer une hausse plus importante de la vacance compte tenu du nombre important de chantiers. À l’inverse, Paris QCA, malgré une hausse, affichera toujours un taux de disponibilité très faible (4,5 % aujourd’hui) », dit-il. Selon BNP Paribas Real Estate, « l’obsolescence accrue d’immeubles franciliens ne répondant pas aux nouveaux cahiers des charges des utilisateurs redistribuera les cartes et alimenter le rebond du volume des transactions avec une prévision d’atterrissage autour des 1,7 million de m² en 2021 ».

« Le marché des grandes surfaces reprend des couleurs avec 23 transactions signées depuis le début 2021 (28 transactions en moyenne sur 10 ans). Le créneau des petites et moyennes surfaces (-5 000 m²) affiche une belle progression en volume et en nombre, avec respectivement +21 % et +20 % sur 1 an ». (Éric Siesse, Dga en charge du pôle bureaux location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France)

« La demande d’entrepôts restera forte »

Selon BNP Paribas Real Estate, le marché de la logistique confirme sa très « belle résilience » (stabilisation des volumes avec 1,6 million de m² placés (opérations supérieures à 5 000 m²) en France métropolitaine. « Cette performance, en ligne avec la moyenne décennale, est soutenue par l’activité conjuguée des logisticiens et des chargeurs. (…) La demande d’entrepôts restera forte par la croissance continue du e-commerce qui a démontré toute la pertinence de son business model sur ces derniers mois, et par la nécessaire reconstitution des stocks et, peut-être, par la stratégie de réindustrialisation du territoire mise en place », commente René Jeannenot, directeur du pôle industriel de BNP Paribas Real Estate Transaction France. 

« Chemin encore long avant de revenir aux niveaux moyens des années d’avant Covid »

Selon Cushman & Wakefield France, il est « difficile de comparer 2020 avec 2021 tant l’impact de la crise sanitaire a bouleversé nos repères sur un marché des bureaux en Ile-de-France… À mi-parcours de 2021 (avec un confinement plus court et moins contraignant que celui de 2020), le volume de demande placée avoisine 766 000 m², +14 % d’une année sur l’autre ». Tous les segments de surfaces passe le cap des 6 premiers mois en croissance :

• +28 % pour les bureaux -1 000 m²,
• +10 % pour ceux de taille intermédiaire,
• +3 % pour les grands gabarits.

S’agissant des transactions de +5 000 m², Cushman & Wakefield France en compte 23, autant qu’en 2020 dans son intégralité. « Elles avaient cruellement manqué en 2020 mais font leur retour en 2021 à mesure du retour au bureau des collaborateurs, permettant aux directions des entreprises de réinvestir le terrain immobilier et de concrétiser leur projet de déménagement ou de regroupement », selon l’opérateur.

« La reprise est bien là. Mais le chemin reste encore long avant de revenir aux niveaux moyens des années d’avant Covid et du 1,1 million de m² commercialisés au 1^er semestre entre 2015 et 2019. Point positif, le nombre de signatures affiche une hausse significative, de l’ordre de 22 % avec plus de 1 300 transactions actées au 1^e semestre 2021. Il reste à retrouver des tailles moyennes plus généreuses pour booster les volumes ». (Ludovic Delaisse, Dg et head of agency office & industrial de Cushman & Wakefield).