Quatre idées reçues sur le viager

Idée reçue n° 1 : Le viager sert à déshériter les enfants

FAUX. « D’abord, il y a beaucoup plus de seniors sans enfants qu’on ne le pense », souligne Sophie Richard, fondatrice du réseau Viagimmo. Ensuite, nombreux sont ceux qui optent pour le viager afin de percevoir un revenu complémentaire. « Ils n’ont pas assez pour vivre décemment, certains sont même surendettés alors qu’ils disposent d’une richesse enfermée dans la pierre. » Ils cherchent simplement à en profiter et à vieillir dignement. Enfin, « certains propriétaires vendent en viager afin de pouvoir donner de leur vivant à leurs héritiers. » Cela peut aider à financer un projet des enfants, comme la construction d’une maison, ou des petits-enfants, comme des études supérieures.

Idée reçue n° 2 : Le viager est un placement risqué

FAUX. « La pierre est une valeur refuge à laquelle les Français sont très attachés. C’est une façon de se constituer un patrimoine immobilier progressivement et à un prix réduit. » Dans le cas d’un bien vendu  par une femme de 74 ans, l’acheteur bénéficie d’une décote de plus de 50 %, ce qui ramène un bien dont la valeur vénale serait de 300 000 euros à une valeur occupée de 150 000 euros. L’impôt sur la fortune immobilière et les frais de mutation étant calculés sur la valeur occupée, l’opération est intéressante. D’autant que sans loyers perçus, aucun revenu foncier à déclarer. C’est aussi une façon d’éviter les frais liés à un emprunt bancaire (intérêts et assurances).

Idée reçue n° 3 : Mieux vaut acheter à une personne très âgée

FAUX. La décote est calculée en fonction de l’âge et tient compte de données sur l’espérance de vie actualisées. « Nous préconisons un écart d’âge d’environ vingt ans entre le vendeur et l’acquéreur. Plus on achète tôt, plus on peut acheter à un vendeur jeune, et en viager occupé, la décote sera très importante. Le « risque » reste donc maîtrisée, c’est l’escompte de gain qui est aléatoire », explique Sophie Richard. Le viager immobilier répond aussi à cette volonté de donner du sens pour les investisseurs qui, de plus en plus, « veulent investir de manière raisonnée et éthique ».

Idée reçue n° 4 : Le vendeur occupe systématiquement le logement

FAUX. Il est possible d’acheter en viager sans occupant : c’est le viager libre, avec une remise des clés le jour de la signature. « Pour certains, c’est la seule possibilité de devenir propriétaires, parce qu’ils n’ont pas le profil type emprunteur, sont jeunes, saisonniers ou encore ont souffert d’une maladie qui rend l’assurance décès et invalidité très chère. »  Côté  vendeur, c’est une façon d’avoir à disposition une rente assurée permettant de financer en partie son séjour en maison de retraite.