« Financer 50 millions d’euros de projets par mois » (K. Nilforoushan, Virgil)

Quel fut le point de départ de Virgil ?

Notre modèle est né de cette ambition de vouloir rétablir l’égalité face à l’accès à la résidence principale. Et notamment auprès des jeunes urbains. Lorsque nous nous sommes lancés, fin 2019, notre constat de départ était le suivant : face à un coût de l’immobilier exorbitant, il est devenu impossible pour les jeunes d’être propriétaires dans les grandes villes.

Certes, ils peuvent emprunter. Mais même en empruntant au maximum de ce que les banques sont prêtes à leur accorder, les coûts de l’immobilier resteront, pour eux, prohibitifs.

Comment intervenez-vous auprès d’eux ?

Pour lever ces freins à l’accès à la propriété, Virgil s’associe avec eux pour leur permettre d’acquérir un bien immobilier. Avec une contrepartie, nous posséderons une petite partie de l’appartement dont ils seront propriétaires. Je prends un exemple : si Virgil finance 10 % de l’acquisition du bien, nous en détiendrons 15 % jusqu’au moment de la revente, avec toujours ce ratio de « x 1,5 % ».

Jusqu’à quelle hauteur Virgil peut-il investir ?

Il y a deux limites. La première est que nous mettrons, au pot, 20 % du prix maximum, car l’on souhaite que le futur co-acquéreur reste très largement majoritaire du bien dans lequel il vit. Deuxième limite : Virgil co-investira un maximum de 100 000 euros par bien, soit une somme qui correspond globalement au besoin moyen des projets que nous traitons.

Votre modèle s’adresse-t-il à un profil d’acquéreur en particulier ?

Même s’il s’adresse à tout le monde, il concerne, c’est vrai, davantage les jeunes urbains primo-accédants. Mais sans aucune volonté, de notre part, de restreindre les profils de clients à qui nous pouvons nous adresser.

Comment Virgil se rémunère-t-il dans le cadre de ses opérations ?

Nous accompagnons le co-acquéreur tout au long du parcours : de la naissance de son projet, jusqu’à la signature chez le notaire, en passant par les étapes de l’obtention de son crédit immobilier et de la préparation de son offre. Pour bénéficier de ces prestations, il nous verse des honoraires, soit 2 000 euros, quel que soit le montant investi.

D’où puisez-vous les fonds qui vont vous permettre d’investir avec ces futurs co-acquéreurs ?

Il s’agit de l’autre versant de notre métier. Nous investissons l’argent d’investisseurs qui s’intéressent à l’immobilier résidentiel. Et qui se rendent compte que lorsque l’on souhaite faire de l’existant et du diffus, l’exercice revient à très cher, avec des rendements locatifs à Paris proche de zéro.

Donc, pour sortir de cette impasse, ils investissent chez Virgil. J’ajoute que ces investisseurs nous rémunèrent également. Mais nous gardons confidentiels les montants qu’ils nous reversent.

Qui sont ces investisseurs ?

Ils sont de profils variés. Nous pouvons, par exemple, citer Aquasourça, qui est une société d’investissement familiale d’envergure. Globalement, il s’agit de profils de personnes qui gèrent des montants significatifs. Et qui souhaitent donc se reposer sur nous.

Vous venez de lever 15 millions d’euros, dont 7 millions seront destinés à investir auprès des co-acquéreurs. Quels sont vos objectifs d’investissement à plus longs termes ?

Notre métier consiste précisément à lever des fonds pour les investisseurs. Donc, nous continuerons à réaliser des levées, de façon permanente, au fil de l’eau. Ensuite, l’objectif que l’on souhaite atteindre le plus rapidement possible, c’est financer une cinquantaine de millions d’euros de projets par mois.

Plus concrètement, en part equity, nous avons déjà levé quelques dizaines de millions d’euros. Avec un rythme des levées qui va s’accélérer dans les prochains mois.

Par ailleurs, nous avons déjà financé pour 130 millions d’euros de projets, ce qui représentent une centaine d’acquisition.

Comment avez-vous convaincu vos investisseurs de vous accompagner ?

Lorsque, fin 2019, nous sommes lancés, nous avons fait face à des barrières énormes. Aujourd’hui, les zones de risque sont levées. C’est aussi ce qui explique que nos investisseurs existants ont tous réinvestis dans ce dernier tour de table.

Combien de ventes avez-vous réalisé depuis votre lancement ?

Nous attendons nos premières cessions en 2023 et 2024. Nos premières acquisitions sont encore trop récentes pour envisager déjà leur revente.