Evaluer la valeur d’un bien par capitalisation : la méthode pas-à-pas

Après notre panorama des techniques expertales, gros plan sur une des méthodes à connaître en priorité : la capitalisation.L’agent immobilier a tendance à estimer un bien en le comparant à des biens similaires. Afin d’affiner et de professionnaliser sa démarche, il peut aussi en apprécier la valeur au regard des revenus qu’il génère : son loyer théorique, auquel il appliquera un taux de capitalisation - qui correspond à la rentabilité escomptée -, avant de déduire les éventuels travaux à réaliser. « Cette méthode est extrêmement précise : on constate généralement un écart quasi nul - de 0 à 3 %- entre le prix estimé et le prix de vente. Elle est particulièrement pertinente pour les biens d’habitation qui se soumettent difficilement à la seule approche comparative » observe Jacques Lumbroso.

Etape n° 1 : Fixer la valeur locative du bien, hors charges, en état d’habitabilité

Le montant du loyer est fixé par comparaison des loyers pratiqués. L’agent peut récupérer ces données auprès des administrateurs de biens de son secteur ou puiser dans les bases de données publiques locatives type Clameur qui publient les prix au m² par mois hors charge, par secteur ou par ville.

Etape n° 2 : Définir le taux de capitalisation à retenir

• Mécanisme du taux

La fourchette du taux est assez étroite : pour un appartement, elle oscille généralement entre 4 et 6 %. Pour des biens très bien situés et de qualité, le taux peut descendre jusqu’à 3 % ou inversement atteindre 7 %. Pour les maisons, les taux sont compris entre 4 et 5 % - avec une latitude de 3 % ou de 6 %. Le particulier se satisfera en effet d’un taux bas de 4 % voire de 3 % si son placement est sûr. A contrario, il exigera se son placement un fort rendement de 6 voire 7 %, s’il estime prendre un risque d’investissement. Le taux est ainsi inversement proportionnel à la valeur.

 Taux faible = sécurité = forte de valeur

 Taux fort = risque = faible valeur

• Indicateurs de fixation du taux

Trois critères sont appréciés pour déterminer le taux de capitalisation d’un bien : son environnement, la qualité de sa construction et sa rareté économique sur le marché. Pour y voir plus clair, l’agent pourra systématiser cette démarche à l’aide d’un tableau de scoring. (cf. étude de cas).

Etape n° 3 : Déduire le montant actualisé des éventuels travaux

ETUDE DE CAS

Le bien : un appartement 3 pièces de 80 m² un dans un meuble des années 60, situé dans le quartier du Vieux Port à Marseille. Les peintures sont à rafraîchir et la chaudière murale est à changer.

1. La valeur locative du bien est fixée à 1200 € hors charges par mois, soit 14 400 € par an.

2. Les taux retenus pour un appartement sont compris dans une fourchette modale de 4 à 6 % et peuvent atteindre 3 et 7 %.

• Le bien situé dans un quartier recherché ne dispose toutefois pas de vue sur mer. Seuls les logements disposant d’une vue mer peuvent prétendre bénéficier d’une fourchette de taux pouvant atteindre 3 %. Le taux de 7 %, réservé pour des biens moins biens situés et de moins bonne qualité, sera ici écarté. Ainsi La fourchette des taux analysée restera sur la base initiale de 4 à 5 %.

3. L’emplacement est de qualité (+), la qualité de construction est moyenne voire médiocre (-) et ce type de bien proposé à son prix expertisé se vendrait en 3 mois (++). Au regard de cette analyse, nous fixons donc le taux de capitalisation à 4,5 %.

4. Valeur capitalisée = 14 400 € / 0,045 [ou 4,5 %] = 320 000 €

5. Déduction des travaux nécessaires à la mise en location

• Peinture : 80m2 x 90€/m² = 883,5 (BT01 janv 2014) / 587,2 (BT01 janvier 2001) = 10 833 €
• Chaudière : 1500 x (883,5 (BT01 janv 2014) / 587,2 (BT01 janvier 2001) = 2257 €
• Montant total travaux : 13 090 €

=> Soit une valeur vénale du bien par capitalisation de : 320 000 € - 13 090 € = 306 910 €

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Prochain rendez-vous le 27 octobre : Quelles sont réellement vos chances de vendre vos mandats ? La capitalisation, outil d’analyse de votre stock ?

Jacques Lumbroso