Marché de l’immobilier : « Vers une Stabilisation ? » (franchise Laforêt)

Le début de l’année 2024 a été caractérisé par des conditions de crédit plus favorables. Les taux d’intérêt, qui avaient atteint des sommets en 2023, se sont stabilisés à 3,73 % fin mai 2024, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.

« Cette baisse des taux, combinée à une diminution des prix de l’immobilier de 4,1 % sur un an, a permis aux acquéreurs de retrouver près de 10 % de leur pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2023 », analyse-t-on chez Laforêt.

Reprise de la demande

Les Français, encouragés par ces conditions plus favorables, ont réactivé leurs projets d’achat, entraînant une hausse de 3 % de la demande au niveau national par rapport au premier semestre 2023, selon les données de la franchise immobilière Laforêt. Cette reprise est toutefois inégale selon les régions :

• Paris : La capitale connaît une augmentation spectaculaire de la demande de 14 %, principalement en raison de l’intérêt renouvelé pour les appartements.
• Île-de-France (hors Paris) : Contrairement à Paris, la demande recule de 7 %, reflétant une réorientation des acheteurs vers les appartements plutôt que les maisons.
• Régions : La demande reste supérieure à l’offre, avec une hausse de 3 %.

Légère hausse des transactions

Le volume des transactions a légèrement augmenté de 0,9 % par rapport au premier semestre 2023 au sein des agences immobilières Laforêt (près de 750 adresses en France). Toutefois, les délais de vente se sont allongés, franchissant la barre des 96 jours en moyenne, contre 88 jours l’année précédente. Cette augmentation des délais est observée à divers niveaux :

• Paris : 83 jours (+5 jours en un an).
• Île-de-France : 91 jours (+6 jours).
• Régions : 97 jours (+7 jours).

L’offre immobilière progresse fortement

L’offre immobilière a enregistré une augmentation de 22 % en 12 mois, bien que cette croissance masque des disparités. Cette hausse est en grande partie due à un effet mécanique du ralentissement des transactions de l’année précédente. En détail :

• Paris : L’offre a augmenté de 6 %, principalement constituée d’appartements.
• Île-de-France : Une augmentation plus marquée de 18 %.
• Régions : L’offre en régions a augmenté de 26 %, bien au-delà de la moyenne nationale.

Ajustements des prix

Pour faciliter les transactions, les vendeurs ont dû ajuster leurs prix à la réalité du marché après une résistance initiale. Les prix des biens immobiliers ont diminué de manière significative :

• National : Recul de 4,1 % en moyenne.
• Paris : Baisse de 5,3 %, avec une moyenne de 9 522 €/m², bien en dessous des 11 000 €/m² observés en 2022.
• Île-de-France : Diminution de 8,2 %, avec une moyenne de 3 945 €/m².
• Régions : Baisse de 3,6 %, avec une moyenne de 2 464 €/m².

Les marges de négociation augmentent

Les marges de négociation ont atteint un palier, s’établissant en moyenne à 5,22 % au national, soit une augmentation de près d’un point par rapport à 2023. Les biens énergétiquement moins performants sont les plus négociés :

• Paris : 4,56 % (+0,81 point).
• Île-de-France : 4,78 % (+0,52 point).
• Régions : 5,24 % (+0,95 point).

Quels profils des acquéreurs ?

Le marché est dominé par les secundo-accédants, qui représentent 54 % des acquisitions, suivis par les primo-accédants (29 %) et les investisseurs (17 %). Cette répartition montre un marché où les acheteurs expérimentés cherchent à optimiser leur investissement dans un contexte de prix ajustés et de conditions de crédit plus favorables.

Période de stabilisation « fragile »

L’année 2024 marque un retour à des niveaux « plus habituels pour le marché immobilier français, comparables à ceux des années 2016 à 2018 », observe-t-on chez Laforêt, après les années d’euphorie de 2019 à 2022. Cette période de stabilisation est encore fragile, nécessitant des ajustements continus de la part des acteurs du marché :

• Vendeurs : Ont majoritairement accepté la réalité du marché en ajustant leurs prix.
• Acheteurs : Doivent également reconfigurer leurs projets et s’adapter aux nouvelles conditions du marché pour fluidifier les transactions.

Le marché des maisons et l’Île-de-France souffrent encore, nécessitant des efforts supplémentaires pour atteindre une stabilité durable. Les transactions restent plus dynamiques pour les appartements, avec une hausse de 1,2 %, contre 0,6 % pour les maisons.