Immobilier : La hausse des droits de mutation menace la fragile reprise du marché (Fnaim)
Par Christian Capitaine | Le | Réseaux-franchise
Le marché immobilier pourrait voir sa timide reprise être entravée par une nouvelle disposition fiscale. L’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) est en passe d’être adoptée dans le cadre du projet de loi de finances 2025. Une mesure vivement critiquée par les acteurs du secteur, à commencer par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) et son président, Loïc Cantin
Alors que l’ancien Premier ministre Gabriel Attal promettait il y a quelques mois une exonération totale des droits de mutation pour les primo-accédants, la tendance s’est brutalement inversée. La proposition initiale a laissé place à une majoration de ces droits pour tous les acquéreurs, avec la possibilité pour les départements de relever le plafond de 0,5 point pendant trois ans.
Cette disposition a été adoptée, le 23 janvier, par le Sénat. Officiellement, elle vise à compenser la situation financière dégradée des collectivités locales. Mais elle est perçue également comme un nouvel alourdissement de la fiscalité immobilière, au risque de gripper un marché encore fragile.
Un impact sous-estimé
Le Gouvernement et les sénateurs à l’origine de l’amendement estiment que l’impact de cette hausse sera « modeste », dans la mesure où la baisse récente des taux d’intérêt réduit le coût global d’un achat immobilier. Un argument que Loïc Cantin, président de la Fnaim, rejette fermement :
« En réalité, cette hausse est tout sauf anodine : elle représente 1 500 € supplémentaires pour un achat de 300 000 €. On pourrait nous rétorquer que ce n’est pas très élevé, mais quand cela s’ajoute à l’augmentation régulière de la taxe foncière, le poids est d’autant plus lourd sur les ménages acquéreurs.
D’autant que ce n’est pas la première, elle vient s’ajouter au 0,7 % de hausse déjà proposée par le gouvernement en 2014 et adoptée par l’ensemble des départements à l’exception de l’Indre, de Mayotte et du Morbihan.
Certes, on nous promet que cette mesure ne devrait s’appliquer que pour une durée de trois ans, du 1er mars 2025 au 29 février 2028.
Mais nous le savons tous : en matière de fiscalité l’éphémère a la fâcheuse tendance à devenir pérenne. Quant à la baisse des taux d’intérêt, ne nous leurrons pas, elle n’a pas permis aux candidats acquéreurs de retrouver la totalité de leur pouvoir d’achat immobilier ! »
Les professionnels du secteur redoutent que le scénario se répète. Si la hausse actuelle est censée s’appliquer du 1er mars 2025 au 29 février 2028, rien ne garantit qu’elle ne soit pas pérennisée sous prétexte de besoins budgétaires récurrents des collectivités.
Les primo-accédants, épargnés mais jusqu’à quand ?
Un sous-amendement gouvernemental prévoit cependant une exception pour les primo-accédants. Deux dispositifs spécifiques leur seraient accordés :
- Une exonération de la hausse de 0,5 % pour la fraction du bien inférieure ou égale à 250 000 euros.
- La possibilité pour les départements d’instaurer un taux réduit, voire une exonération totale en leur faveur.
Une mesure qui pourrait atténuer l’impact pour certains ménages, mais dont l’application réelle reste incertaine. « Il est hélas à parier que cette opportunité ne sera pas - ou très peu - utilisée », regrette Loïc Cantin.
Un secteur devenu une variable d’ajustement budgétaire
Les professionnels du logement dénoncent une nouvelle fois une approche fiscale opportuniste. Pour eux, le logement, loin d’être une priorité politique, sert d’ajustement budgétaire. Après la suppression du dispositif Pinel et la refonte du prêt à taux zéro, cette nouvelle mesure alourdit encore les contraintes pesant sur les acquéreurs.