Marché immobilier : une transition fragile mais prometteuse, selon Orpi
Après deux années de turbulence, le marché immobilier semble sortir de l’ornière, selon les derniers chiffres livrés par la coopérative Orpi, premier réseau immobilier en France en nombre d’agences. Le bilan de son premier trimestre 2025 se révèle en effet encourageant, avec une hausse de 11 % des compromis de vente signés par rapport à la même période de 2024.
Le contraste est saisissant : alors que le premier trimestre 2024 avait enregistré une chute de 19 % des compromis de vente, le début d’année 2025 inverse la tendance. La croissance de 11 % annoncée par Orpi marque un retour progressif à la normale, encouragé par une stabilisation des prix et un regain d’intérêt des acquéreurs.
En janvier et février, la dynamique était déjà palpable, et le mois de mars confirme cette progression, bien que sur un rythme mesuré, annonce la coopérative immobilière (1 250 points de vente) dans sa dernière communication.
Mais ce redémarrage reste prudent. Le climat géopolitique, toujours instable, pèse sur la confiance des ménages. Les incertitudes économiques internationales, tout comme l’inflation résiduelle, freinent encore les élans.
« Ce premier trimestre illustre la phase de transition que traverse le marché immobilier », résume Guillaume Martinaud, président de la coopérative Orpi. Pour lui, 2025 doit avant tout marquer « l’année de la stabilisation », afin de poser les bases d’une reprise plus franche dès 2026.
Un territoire aux dynamiques contrastées
La reprise prend des visages différents selon les régions. Paris retrouve du souffle avec une progression de 5 % des compromis de vente. Ce léger rebond traduit l’effet bénéfique d’une correction des prix amorcée depuis deux ans : -5 % en 2023, -4 % en 2024, suivis d’une stabilisation (+2 %) en ce début 2025.
Toulouse s’impose comme l’un des moteurs de cette relance, avec un bond impressionnant de 25 % des compromis. Portée par son dynamisme démographique et économique, la Ville Rose attire toujours plus d’acquéreurs, séduits par la qualité de vie et les opportunités professionnelles qu’elle offre.
À l’inverse, certaines grandes métropoles peinent à retrouver leur rythme. Lyon recule encore (-6 %), conséquence logique d’années de flambée des prix. Marseille, quant à elle, reste stable (-1 %), une stagnation interprétée par les experts comme une pause plus que comme une alerte.
Dans les villes moyennes, la tendance est tout aussi hétérogène. Tandis que Perpignan flambe (+11 %) grâce à une attractivité croissante, d’autres comme Amiens (-4 %) ou Limoges (-1 %) connaissent une légère érosion, offrant néanmoins des opportunités pour les primo-accédants ou les investisseurs en quête de rendements modérés.
Prix immobiliers : une reprise sous surveillance
Côté prix, la prudence reste de mise. Si certaines villes affichent une hausse mesurée, avec +4 % à Marseille, +5 % à Toulouse, d’autres sont à la peine, avec des ajustements négatifs qui continuent de corriger les excès des années passées.
Pour Guillaume Martinaud, l’enjeu est de « retrouver l’âge de raison. La demande est là, mais nous devons rester vigilants », prévient-il.
Le risque ? Que les prix repartent trop vite à la hausse, décourageant à nouveau les acheteurs et conduisant à une nouvelle période de blocage, comme celle qui a frappé le marché en 2023-2024. Heureusement, les marges de négociation en baisse (−4 % au national) jouent un rôle d’amortisseur, permettant aux acheteurs d’avoir une certaine marge de manœuvre, tout en favorisant une lente correction dans certaines zones.
Les primo-accédants de retour
Parmi les signaux positifs à souligner, le retour en force des primo-accédants est probablement le plus marquant. Leur part dans les transactions a doublé, passant de 15 % en 2024 à 30 % au premier trimestre 2025. Un chiffre qui témoigne d’un regain d’accessibilité du marché, en grande partie soutenu par la mise en œuvre du nouveau prêt à taux zéro (PTZ), effectif depuis le 1er avril.
Les passoires thermiques, un segment en mutation
Les passoires thermiques connaissent, elles aussi, un regain d’intérêt. Alors que les nouvelles réglementations énergétiques - et l’interdiction progressive de mise en location - les avaient rendues peu attractives, ces logements énergivores reviennent dans le viseur des investisseurs.
La raison ? Des décotes significatives, souvent à deux chiffres, qui permettent d’acheter à prix cassés en vue de travaux de rénovation. Pour les profils disposant d’un peu de capital et d’un projet de valorisation, ces biens représentent aujourd’hui une niche intéressante, à condition de bien maîtriser les contraintes techniques et réglementaires.
Une prudente embellie
Le marché est-il vraiment reparti ? La réponse est nuancée. Si les indicateurs virent au vert, la dynamique reste fragile. Le printemps, traditionnellement favorable à l’immobilier, pourrait jouer son rôle d’accélérateur. Mais l’optimisme reste mesuré. Orpi prône la stabilité avant tout. Pas question de précipiter une reprise encore convalescente.
L’ambition d’Orpi, avec le lancement de sa nouvelle offre « Orpi Villages », est d’ailleurs révélatrice de cette volonté de proximité et de service adapté. L’objectif ? Mieux accompagner les Français dans leurs projets immobiliers, quel que soit leur profil ou leur localisation, en favorisant une approche de terrain et en phase avec les réalités locales.