L’accès au crédit immobilier recule (Finance Conseil)

Premier éclairage sur les taux : ils ont progressé de 0,20 % en moyenne entre le premier et le second trimestre 2022, sur toutes les maturités, constate Finance Conseil, et sont en moyenne de 1,22 % sur 10 ans, 1,4 % sur 15 ans, 1,6 3 % sur 20 ans.

Les primo-accédants les plus touchés

L’apport moyen, au niveau national, a encore augmenté, atteignant, désormais 67 273 euros, selon les statistiques de Finance Conseil, soit 16,4 % du montant du projet. C’est en Ile-de-France que l’apport est le plus important, soit 26 % en moyenne, ainsi qu’en Rhônes-Alpes, où il dépasse les 21 %. « Les primo-accédants sont évidemment les plus touchés par ce phénomène », constate le courtier.

« Nous notons un recul de 7 % du nombre de primo-accédants entre le premier et le second trimestre avec un apport moyen en augmentation de près de 15 %, relève-t-on chez Finance Conseil. Le nombre de primo-accédants qui doivent effectuer un regroupement de crédits avant de réaliser leur projet immobilier a doublé par rapport à l’année dernière. »

Taux d’usure : une méthode de calcul inadaptée

Les principales difficultés pour accompagner les emprunteurs disposant d’une situation stable et d’un profil solvable sont les normes en matière de taux d’usure et sa méthode de calcul inadaptée, ainsi que celles édictées par le Haut Conseil de la Stabilité Financière imposant 35 % d’endettement, déplore le courtier.

Plus en détails, 16 % des dossiers de demande de crédit immobilier ont été écartés en raison du taux d’usure qui a reculé dans une période particulièrement haussière des taux. 12 % des emprunteurs n’ont pas pu être accompagnés dans leur projet de financement en raison d’une inadéquation aux normes HCSF, là où les demandes auraient été parfaitement acceptées avant le 1^er janvier 2022 date d’application de ces normes de manière contraignante.

Frein à la transition énergétique du parc immobilier

Or, « le maintien en l’état de ces normes constitue non seulement un frein à l’accès au logement mais également à la transition énergétique du parc immobilier », déplore Sophie Ho Thong, directrice stratégie et communication du courtier en financement. A partir du 1^er janvier 2023, les biens les plus énergivores ne pourront plus être mis en location. Ce sont 2 millions de biens qui sont concernés dont 1,7 million dans le parc privé.

« Les contraintes normatives d’encadrement des crédits nous empêchent d’accompagner avec nos partenaires bancaires la transition énergétique du parc immobilier français qui présente 4,8 millions de passoires thermiques, poursuit-on chez Finance Conseil. En 2021, seuls 57 117 biens ont bénéficié d’une rénovation énergétique globale. »

« Sans financement, il ne peut y avoir de rénovation énergétique. En moyenne le reste à charge pour les ménages est de 53 %, une fois les aides appliquées comme MaPrimeRénov’ et les certificats d’économies d’énergie. Au-delà de l’assouplissement réclamé sur les critères HCSF et le calcul du taux d’usure, un simple coup de pouce serait le bienvenu, et notamment celui d’appliquer de nouveau le différentiel foncier sur le locatif rendu impossible en raison des contraintes normatives », conclut Sophie Ho Thong.