« En 2016, la remontée des prix devrait se consolider », Michel Mouillart, LPI-SeLoger

Il existe de nombreux baromètres décryptant le marché immobilier. Qu’est-ce-qui caractérise celui de l’Association LPI ?

Le baromètre LPI-SeLoger offre, à tous ses partenaires, une connaissance détaillée des évolutions des marchés immobiliers sur lesquels ils interviennent. Notre base de données repose sur environ 2,2 millions de biens, collectés auprès de plus de 5000 agences, promoteurs, foncières et établissements de crédit. Elle recouvre la moitié du marché du neuf et la moitié de celui de l’ancien. Sa spécificité, c’est qu’il restitue une photographie en temps réel puisque les données sur lesquelles il s’appuie datent de trois semaines à partir de la signature du compromis de vente.

Quels sont les grands enseignements de cette nouvelle édition ?

L’année 2015 a été caractérisée par une reprise très vive du marché immobilier : dans l’ancien, le volume de transactions a progressé de 9,5 %. Cette embellie s’est accompagnée d’une inflexion de la baisse des prix, et même d’une légère remontée, de l’ordre de 0,5 % : une stabilité pour les appartements et une hausse d’1,3 % pour les maisons. Dès le printemps dernier, nous avions constaté l’inversion de cette courbe des prix. Après trois années de récession des prix des logements anciens, nous considérons donc 2015 comme une année charnière.

Cette hausse des prix concerne-t-elle l’immobilier neuf ?

Oui, dans le neuf, l’augmentation des prix a même été plus soutenue, de l’ordre de 2 %, soit 2,2 % pour les appartements et 1,2 % pour les maisons. L’activité des maisons individuelles a progressé de 13 à 14 % tandis que celle des promoteurs a augmenté d’environ 20 %. La hausse des prix a été plus rapide dans le neuf car elle est directement corrélée aux prix des terrains, qui ont subi de fortes pressions et qui ont, eux mêmes, un impact sur les coûts de construction. Les nouvelles réglementations (RT 2012, handicap…) expliquent également cette incidence sur les prix.

Existe-t-il de fortes disparités régionales ?

Les prix des appartements anciens ont augmenté dans 56 % des villes de plus de 100 000 habitants. Pour autant, il existe d’énormes disparités régionales. A Bordeaux et Strasbourg, les prix ont progressé de plus de 3 % tandis qu’à Caen et Dijon, ces derniers ont légèrement reculé. Dans l’ancien, les différences de prix au m² entre les régions les moins chères - l’Auvergne, le Limousin, la Lorraine - et l’Ile de France sont de l’ordre de 1 à 3. Dans le neuf, l’amplitude est moins forte mais reste sensible : le prix au m² est environ 8 fois moins cher dans la Creuse qu’à Paris.

Comment ont évolué les marges de négociation ?

En 2015, elles ont retrouvé leurs niveaux habituels. Sur l’ensemble de l’année, la moyenne a été de 4,8 % : 4,9 % pour les appartements et 4,6 % pour les maisons. Dans certaines régions, les marges sont restées fortes. Dans le Limousin par exemple, elle a frôlé la barre des 9 %. Quoi qu’il en soit, d’une saison à l’autre, elles diffèrent beaucoup. En hiver, lorsque le marché immobilier est en sommeil, la pression de la demande s’allège et les marges sont donc élevées. Au printemps, elles ont tendance à se réduire, à mesure que les acquéreurs reviennent sur le marché.

Quelles tendances se profilent pour l’année 2016 ?

En 2016, l’évolution de l’activité ne devrait pas être aussi soutenue qu’en 2015, dans la mesure où l’année dernière, de nombreuses transactions ont été signées alors qu’elles auraient dû l’être fin 2014. Inquiets par l’annonce des réformes concernant leur profession, les notaires ont repoussé certains actes. Pour autant, l’activité devrait continuer à progresser de 5 à 6 %. Le mouvement de remontée des prix devrait, quant à lui, se consolider. Nous attendons une hausse modérée qui ne devrait pas dépasser les 2 à 3 % étant donné le contexte économique et social, qui reste très tendu.

Aurélie Tachot