Etude Bien’ici : « Mieux comprendre les évolutions du marché et anticiper les changements à venir »

Inflation, taux d’intérêts à la hausse, coûts des énergies de plus en plus importants, entrées en vigueur de nouvelles normes et réglementations qui influencent les projets immobiliers de Français…

Le constat est sans équivoque : « Le marché de l’immobilier évolue de plus en plus vite », relève Cyril Janin, président de Bien’ici. C’est pourquoi, ajoute-il, « il nous a semblé pertinent d’analyser une quantité importante de données pour comprendre ces évolutions et anticiper les changements à venir. »

Le fruit de cette ambition est la publication, fin décembre 2022, par le portail d’annonces immobilières, de l’étude Stat’ici. C’est « une mise en relief des grands changements que nous avons observés sur le marché immobilier en 2022, reprend Cyril Janin : explosion de la tension locative, ralentissement relatif de la transaction après deux années records, redistribution géographique de la demande…  ».

De plus, cette étude éclaire sur l’évolution de la tension sur les biens à vendre, sur les villes les plus recherchées, les tendances par typologies de biens ou encore les biens les plus consultés sur le portail Bien’ici.

Quelles tensions sur les biens à vendre ?

Tout d’abord, un point de méthodologie : Qu’est-ce que la tension sur les biens à vendre ? Elle correspond au « rapport entre le nombre de contacts par annonces et le nombre d’annonces disponibles sur le portail Bien’ici  », précise-t-on au sein du portail.

Qu’en a-t-il été de l’état de cette tension sur les biens à la vente, en France, en 2022, en fonction des régions ? « La demande sur le marché de la transaction a été moins tendue en 2022 au niveau national », relèvent les auteurs de l’étude, soit -6 % par rapport à 2021, avec, toutefois, des écarts prononcés en fonction les régions.

Par exemple, l’Ile-de-France a vu son ratio « demande/offre » baisser de 16 %, avec une demande qui a augmenté mais moins vite que l’offre de biens à vendre. « Un rééquilibrage de marché s’est produit pareillement dans les régions de l’ouest du pays, où l’offre disponible a remonté après deux ans de forte demande », peut-on lire dans le document.

A l’inverse, les régions PACA (Provence-Alpes-Côte d’Azur) et Corse ont affiché, en 2022, des tensions sur les biens à vendre encore en progression, soit à deux chiffres, avec « une offre réduite de biens disponibles et une demande toujours forte.  » « Enfin, souligne-t-on chez Bien’ici, la tension a remonté fortement dans la région Grand-Est en raison d’une demande qui a progressé deux fois plus vite que l’offre.  »

Quelles ont été les villes les plus recherchées ?

Paris est restée, l’an passé, la ville la plus convoitée, en France, par les porteurs de projets immobiliers, affirme-t-on chez Bien’ici. Deuxième sur le podium : Nice, une commune classée dans le top 10 depuis plusieurs années. Enfin, en troisième position se situe Toulouse.

Au rang des plus fortes progressions, on trouve, parmi les villes du top 50 en volume de recherche, trois communes situées sur la côte méditerranéenne : Agde arrive en tête (+13,9 %), suivie de Cannes (13,6 %) et Antibes (11,1 %).

Par ailleurs, « Metz décroche, en 2022, la quatrième place de ce classement des plus fortes progressions de recherches et figure à la troisième place des villes les plus recherchées de la zone est du pays, derrière Strasbourg et Dijon  », relèvent les auteurs de l’étude.

Quelles tendances par typologie de biens ?

Alors que l’offre disponible a baissé, depuis 2020, sur le marché de la transaction, elle a opéré un tournant en 2022 : « Elle est revenu à la hausse, remarque-t-on chez Bien’ici, pour retrouver progressivement son niveau d’avant crise sanitaire. »

Du côté de la demande, celle-ci est demeurée « soutenue en 2022 », poursuivent les auteurs, malgré une chute importante au second semestre. Et d’ajouter : « La difficulté pour obtenir des crédits immobiliers, en particulier au troisième trimestre, a marqué un coût d’arrêt sur la demande.  »

S’agissant de la répartition entre l’offre et la demande par types de biens, elle s’est révélée « assez homogène, selon Bien’ici, après avoir été perturbée par une forte demande sur les maisons entre mai 2020 et septembre 2021 et une baisse de l’offre correspondante sur la même période. »

Quels ont été les biens les plus consultés ?

Du côté des maisons, se sont celles situées à Metz et Angers qui ont été les plus consultées, en 2022, sur le portail Bien’ici, avec respectivement des hausses de consultation de +48 % et +36 %. « La ville de Metz, à une heure de Paris, est attractive par sa situation géographique, indique Sébastien Poizat, manager Grand Est de Bien’ici. Aussi, sa proximité avec le Luxembourg la rend encore plus attrayante, notamment pour les frontaliers qui souhaitent s’installer en France. » Et ce dernier de relever que les prix y sont encore, à Metz, « attractifs. »

Du côté des appartements, les T1 à Nice et les T2 à Lyon été les typologies de biens les plus consultées sur le site Bien’ici, avec des hausses respectives de consultations de +43 % et +32 %.

Quelles tensions sur les biens à louer ?

La tension du marché locatif a progressé de 68 % en moyenne sur Bien’ici en 2022 par rapport à 2021, observe-t-on au sein du portail d’annonces immobilières. D’une part, l’offre, depuis plusieurs années, ne cesse de baisser (10 % d’annonces diffusées en moins en 2022). D’autre part, la demande est plus forte que l’an passé.

Par secteurs géographiques, « les effets sont plus visibles sur la zone allant de la région parisienne aux Hauts-de-France, et surtout sur l’ensemble du bassin méditerranéen », indiquent les auteurs de l’étude.

Si la tension est en progression partout, les régions de l’ouest affichent des hausses moins fortes, la tension y étant davantage liée au manque d’offres qu’à la hausse de la demande. Les moyennes régionales masquent aussi une tension locative beaucoup plus forte dans les grandes villes.

Enfin, on notera que Paris est restée, l’année dernière, en tête du classement des recherches de biens à louer, suivie par Toulouse et Montpellier ; Nice, pour sa part, décrochant la première position des villes où les recherches de bien à louer ont le plus progressé.

Trois villes du quart Nord-Est sont présentes, en 2022, dans le top 5 des plus fortes progressions de l’année : Dijon, Nancy et Lille.