Bureaux : la demande pourrait chuter de 38 % d’ici 2030 dans certaines villes, selon McKinsey

Intitulée « Espaces vides et lieux hybrides », cette étude a pour but d’analyser l’impact de la pandémie de Covid-19 sur le marché immobilier (bureaux et commerces) et modélise 3 scénarios (optimiste, modéré et pessimiste) dans neuf villes mondiales (San Francisco, Londres, New York, Houston, Paris, Munich, Tokyo, Beijing et Shanghai).

Pour cela McKinsey a interrogé 13 000 travailleurs de bureau à temps plein, tous âgés d’au moins 18 ans, dans six pays : les États-Unis (3 200), la Chine (2 600 personnes), le Royaume-Uni (2 300), l’Allemagne (1 900), le Japon (1 700) et la France (1 400). 

Le principales conclusions de cette étude sont les suivantes.

• Le télétravail va continuer à se développer. En conséquence, la fréquentation des bureaux s’est stabilisée à 30 % en dessous des normes prépandémiques.
• Détachés de leur bureau, les habitants ont quitté les centres urbains et ont déplacé leurs achats ailleurs. Par exemple, le centre urbain de New York a perdu 5 % de sa population entre la mi-2020 et la mi-2022, et celui de San Francisco 6 %. Les taux d’inoccupation des zones urbaines ont grimpé en flèche. La fréquentation des magasins dans les zones métropolitaines reste inférieure de 10 à 20 % aux niveaux antérieurs à la pandémie.
• La demande d’espaces de bureaux et de vente au détail dans les grandes villes restera inférieure aux niveaux pré-pandémiques avec 5 % de chute de demande pour les bureaux pour le scénario optimiste et 20 % pour le pessimiste d’ici 2030 en moyenne dans les villes internationales étudiées.
• En moyenne, la valeur totale des espaces de bureaux diminuera de 26 % entre 2019 et 2030 dans le scénario modéré, et de 42 % dans le scénario sévère. 800 Md€ serait en jeu d’ici 2030. « Les villes et les bâtiments peuvent s’adapter et prospérer en adoptant eux-mêmes des approches hybrides. Les priorités pourraient inclure le développement de quartiers à usage mixte, la construction de bâtiments plus adaptables et la conception d’espaces de bureaux et de commerces à usage multiple », indique McKinsey.

« La baisse des valeurs immobilières pourrait entraîner un cercle vicieux pour certains bâtiments »

« Bien que d’autres facteurs puissent entraîner une baisse de valeur, notre modèle n’utilise que l’impact du changement de la demande. Nous supposons dans les deux scénarios (modéré et pessimiste) que les taux de capitalisation du marché resteront constants à partir de 2022. Dans le scénario modéré, nous supposons que les loyers resteront constants en termes réels de 2022 à 2030. En revanche, dans le scénario sévère, nous supposons que les loyers seront inférieurs de 30 % en 2025 par rapport à 2019, puis resteront constants en termes réels jusqu’en 2030 », rapporte-t-on chez McKinsey Real Estate Practice.

Et le cabinet de poursuivre : « La baisse de valeur est déjà en cours : les taux de capitalisation pour les espaces de bureaux aux États-Unis sont passés de 5,8 % à 8 % au cours des trois dernières années, ce qui implique une érosion de la valeur de plus de 35 % avant de prendre en compte la baisse du revenu d’exploitation net. Dans le pire des cas, la baisse des valeurs immobilières pourrait entraîner un  »cercle vicieux«  (traduction de  « doom loop ») pour certains bâtiments. »

« Un  « cercle vicieux » commence lorsque la valeur d’un bâtiment diminue et que son propriétaire détient donc moins de capitaux propres par rapport à la dette. Cette structure de capital changeante rend plus difficile pour le propriétaire d’obtenir un financement. En conséquence, les propriétés vieillissantes et de faible qualité peuvent rester non rénovées ou ne pas être réaffectées, réduisant davantage les valeurs immobilières. Ce phénomène pourrait être exacerbé par la préférence accrue des locataires de bureaux pour des espaces de meilleure qualité. »