Capifrance lance le « sur-mesure » de l’estimation

Un prix de vente pertinent est la clé d’un projet immobilier réussi, selon Capifrance. Or, seulement 17 % des Français estiment avoir une idée précise de la valeur de leur bien, d’après une étude menée en septembre 2019 par OpinionWay, en partenariat avec le réseau de mandataires. Pour compléter son offre servicielle déjà riche et se positionner sur un sujet qui fait couler beaucoup d’encre, Capifrance a lancé, début octobre, un outil d’estimation immobilière. Une énième solution sur un marché qui compte déjà ce type outils par dizaine ? La solution d’estimation de Capifrance, qui est entre les mains de ses conseillers, se distingue par la finesse de son calcul. Celui-ci prend en compte six dimensions : l’analyse de la valeur intrinsèque du bien (ses caractéristiques), l’analyse de l’environnement du bien, l’analyse des biens vendus et invendus comparables (de plus de six mois), l’étude des biens actuellement en vente, la prise en compte de l’évolution du prix du marché, la prise en compte de l’état de la demande (le nombre d’acquéreurs potentiels sur la zone du bien). « Nous avions lancé, en 2017, un outil appelé Drimki, que nous considérons comme le prêt-à-porter de l’estimation. Avec Precisio, nous sommes dans le sur-mesure : l’outil corrèle davantage de données internes et externes sur les propriétaires vendeurs et les acquéreurs. Là où les autres moteurs d’estimation en ligne requièrent le renseignement de 15 à 20 champs, nous en renseignons plus de 200 dont la hauteur du plafond, le mode de chauffage… », explique Philippe Buyens, directeur général de Capifrance, qui a généré 98 millions d’euros de revenus en 2018.

Crédibiliser un discours face à un vendeur potentiel

Pour concevoir cette méthode d’estimation, Capifrance s’est rapproché de plusieurs partenaires dont Etalab (l’open data publique), Yanport (expert dans les données immobilières) et CityScan (spécialisé dans la géodécision immobilière, qui dispose notamment de datas sur les transports, l’éducation, la fiscalité, la criminalité…). L’estimation générée via Precisio aboutit sur un rapport appelé « avis de valeur » de plusieurs pages, qui permet au conseiller de Capifrance de crédibiliser son discours face à un vendeur potentiel, voire de déclencher la signature d’un mandat exclusif, qui représente un tiers des mandats du réseau. Dans la partie « Votre bien » par exemple, le rapport reprend non seulement les caractéristiques du logement mais aussi ses atouts et ses freins potentiels identifiés par le conseiller immobilier. Precisio peut même être considéré comme un élément de réassurance par les agents immobiliers, qui doivent parfois « ramener à la réalité les acquéreurs qui veulent négocier le prix d’un bien sur des facteurs non factuels », souligne Philippe Buyens. Pertinente dans les grandes villes où les données de transaction sont nombreuses, l’outil d’estimation de Capifrance a, comme ses concurrents, quelques limites. « En France, l’habitat est très hétérogène et il est complexe d’avoir une intelligence artificielle capable de distinguer le prix d’un bien dans un immeuble haussmannien de celui d’un bien similaire dans un immeuble des années 80 », confie Olivier Colcombet, directeur général de Digit RE Group. Un avis partagé par les porteurs de projets immobiliers, qui sont 27 % à considérer qu’une intelligence artificielle est moins fiable qu’un agent immobilier pour estimer la valeur d’un bien.

Par Aurélie Tachot