« En 2017, les prix pourraient subir une augmentation de 2 à 5 % », Jean-François Buet, Fnaim

La reprise amorcée début 2015 s’est-elle confirmée en 2016 ?

Oui ! Sur le marché de l’existant, l’année 2016 a été dynamique. Les volumes de vente ont augmenté de 5,2 % sur un an, tandis que les prix ont enregistré une légère hausse de 1,5 %. Le marché du neuf a, lui aussi, été en nette progression. Les nombres de mises en chantier et de ventes en VEFA ont respectivement augmenté de 11 % et de 17,4 % sur un an. L’autre indicateur qui confirme la reprise du marché, c’est le moral des ménages. Leur confiance vis-à-vis de l’immobilier s’améliore, en partie grâce à l’environnement économique, plus favorable, et aux niveaux des taux, historiquement bas.

En 2016, 845 000 transactions ont été réalisées. Est-ce un record ?

C’est un chiffre qui n’avait jamais été atteint en valeur absolue ! Mais pas en valeur relative, c’est la raison pour laquelle il doit être pondéré. En France, nous dénombrons 34 millions de logements. Chaque année, notre parc s’enrichit de 350 000 logements. Si on ramène le volume de ventes au parc existant, ce n’est pas un record. En 2016, 2,4 % de logements ont changé de main : c’est légèrement plus qu’en 2015 (2,3 %) mais nettement inférieur au taux de rotation de 2004 (2,7 %). Le volume de transactions de 2016 ne doit donc pas être interprété comme le signe d’un marché inflationniste !

Comment les prix ont-ils évolué en 2016 ?

Après trois années de baisse, nous avons constaté, en 2016, un léger rebond des prix par rapport à 2015. Cette augmentation est de l’ordre d’1,5 % : 1,3 % pour les appartements et 1,8 % pour les maisons. Concernant les appartements par exemple, les disparités restent toutefois fortes d’une ville à l’autre. Cette hausse de prix est constatée à Paris (+3 %), Bordeaux (+ 4 %) et Nantes (+3,9 %), mais pas à Marseille (-0,5 %), Rouen (-2,7 %) et Dijon (-2,9 %). Sans surprise, les flux démographiques et l’attractivité économiques des territoires influent beaucoup sur les prix des logements.

L’extension du prêt à taux zéro dans l’ancien a t-il eu un impact sur le marché ?

Lorsque le prêt à taux zéro a été lancé dans l’ancien, nous étions sceptiques : la part de travaux de 25 % du cout total du projet d’achat nous semblait importante. Mais nous avons eu tort puisque cette mesure a impacté positivement le marché. En assouplissant les conditions de revenus, le nombre de ménages éligibles au PTZ a augmenté. Environ 22 500 prêts ont ainsi été émis l’an dernier, contre 3200 en 2015. Pour autant, la pertinence du PTZ n’est pas la même si les acquéreurs se situent en zone A, B ou C. Cette dernière catégorie représentant, à elle seule, 60 % des PTZ octroyés en 2016 !

Quid du marché locatif privé ?

Les loyers des baux conclus en 2016 ont été plutôt stables : ils n’ont progressé que de 0,7 % à l’échelle nationale. Pour que le marché locatif soit capable de contenir des augmentations de loyers, en particulier dans les zones tendues, nous formulons une proposition : celle de reconnaître le bailleur privé comme un acteur économique, au travers d’un statut fiscal. En échange d’un loyer maîtrisé, ce dernier bénéficierait d’avantages fiscaux, en l’occurrence d’un amortissement systématique de ses investissements, en déduction de son revenu foncier. Cette proposition a le mérite d’être lisible.

Malgré les incertitudes que soulève le contexte électoral, quelles sont vos prévisions pour 2017 ?

L’activité immobilière a été soutenue dès les premiers jours de 2017. Le premier semestre devrait donc être dynamique. Quant au second, il y a trop d’incertitudes pour se projeter. Les décisions du futur gouvernement en matière de fiscalité devraient générer de la prudence. Nous pensons toutefois que cette année, les prix pourraient subir une augmentation comprise entre 2 à 5 %. Les volumes de transactions devraient, quant à eux, rester stables, y compris si les taux de crédit remontent. Le marché sera donc sain, avec des prix contenus, quoique disparates d’une région à l’autre.

Aurélie Tachot