Marché immobilier 2023 : L’Adresse confirme un ralentissement de son activité

Premier enseignement que tire le réseau L’Adresse à l’issue de cette année 2023 : le marché de la transaction immobilière « a été fortement ralenti, avec des marges de négociations bien supérieures aux baisses de prix publiées ces dernières semaines ». 

Plus en détails, 78 % des agences immobilières sondées ont considéré que le marché a été freiné en 2023, quand 16 % ont jugé qu’il a marqué un coup d’arrêt (le chiffre a doublé vs. celui de l’été). Toutefois, le marché est demeuré « dynamique  » pour 7 % des professionnelles interviewées (vs. 19 % à la fin du 1^er semestre).

Explication de ce décrochage du marché avec Brice Cardi, président de la coopérative :  « Le fait que les taux aient dépassé les 4 % cet été a accentué le ralentissement, renforçant encore l’attentisme côté acheteurs, sans pour autant que les vendeurs n’acceptent davantage de baisses des prix. »

« Les grandes villes les plus pénalisées »

Par secteurs géographiques, « les grandes villes, où les prix sont les plus élevés, ont été les plus pénalisées, alors que le marché s’est relativement maintenu dans certaines villes moyennes », ajoute-t-on au sein de l’enseigne.

Et Brice Cardi d’observer de façon globale  : « Le marché immobilier, qui devrait atterrir proche des 900 000 transactions sur le plan national, a plutôt résisté grâce à, d’une part, l’activité dans les régions les plus abordables, dans les zones touristiques et celles des régions littoralles et, d’autre part, aux achats réalisés « cash » et du fait des transactions contraintes comme les successions, divorces… »

Il n’empêche : côté acquéreur et vendeurs, le marché 2023 est resté marqué par l’attentisme : selon 48 % des agences L’Adresse interrogées, l’attentisme en 2023 a été aussi fort côté vendeurs que côté acheteurs.

Une hausse des marges de négociations généralisée

Deuxième enseignement tiré par l’enseigne : l’année qui s’achève a été marquée par une accélération de la baisse des prix qui est restée, dans les statistiques, plus modérée que sur le terrain : 92 % des agences L’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations en 2023, contre 71 % en fin d’année 2022. 

« Une amplification logique dans un contexte de hausse des taux de crédit de 2 points en un an, avec pour impact une baisse de la capacité d’emprunt de plus de 15 % en seulement 12 mois » , remarque-t-on au sein de l’enseigne. Dans les agences L’Adresse, les marges de négociations vont de 5 % du prix affiché jusqu’à plus de 15 % pour les maisons avec travaux ou en vente depuis plusieurs mois… 

Quelle part des compromis de vente cassés ?

Troisième fait marquant en 2023 : l’impact, pour les affiliés du réseau, du durcissement des conditions d’octroi de crédit pour les porteurs immobiliers. « Plus de la moitié des répondants (52 %) ont eu au moins un compromis de vente cassé en raison d’un refus de prêt  », expose-t-on chez L’Adresse.

Pourtant, « dans les agences qui ont essuyé des refus, cela a concerné moins de 5 % des dossiers, soit 1 vente sur 20 », complète Brice Cardi. Et pour cause : « Depuis cette année dans le réseau L’Adresse, les dossiers des potentiels acheteurs sont tous validés en amont par un courtier, à moins qu’ils n’aient déjà un plan de financement récent de leur banque ».

Un regain d’activité en 2024 ?

S’agissant, enfin, des perspectives en ce qui concerne l’évolution des prix de l’immobilier en 2024, les 3/4 des cabinets L’Adresse interrogés (75 %) s’attendent à une baisse des prix au 1^er semestre (+ 6 points sur un an), quand 25 % pensent que les prix vont stagner. 

«  Au premier semestre 2024, la baisse pourrait atteindre 5 % car les vendeurs ont désormais conscience de la nécessité d’ajuster leur prix sur le budget des acheteurs s’ils veulent vendre, observe Brice Cardi. Certains propriétaires qui, à la base, n’étaient pas pressés, ont mis leur bien en vente depuis plus d’un an, ils ne vont plus avoir d’autre choix que de baisser leur prix.  »

Et le président de la coopérative d’ajouter : « Une chose est sûre  : les biens “cœur de cible” sur leur marché, comme les maisons de qualité et à moins de 500 000 euros, ne subiront pas de baisse car l’offre reste limitée et la demande demeure forte. Si les taux rebaissent légèrement en 2024, certains acheteurs reviendront. »

Quant au niveau de la volumétrie transactionnelle à laquelle on peut s’attendre en 2024, il pourrait être marqué par une forme de « regain », table-t-on chez L’Adresse, compte tenu du contexte de stabilisation des taux qui semblent se dessiner pour le début de l’année prochaine.