Deux années de baisse du marché immobilier en 2023 et 2024, selon Meilleurs Agents

Après avoir tutoyé les sommets, le marché immobilier résidentiel dans l’ancien redescend sur terre.

Selon le prévisions établies, mardi 5 septembre, par la plateforme Meilleurs Agents, le volume de transaction redescendrait, sur l’ensemble de l’année 2023, à 890 000 ventes, soit une baisse de -20 % par rapport à 2022.

Alors certes la chute est brutale. Certes les difficultés rencontrées par le canal des agences immobilières ne doivent pas être masquées, celui-ci ayant essuyé, au deuxième trimestre 2023, une hausse inquiétante de 104 % du nombre des défaillances d’entreprises.

Cela étant dit, une volumétrie transactionnelle proche, sur 12 mois, des 900 000 actes n’est-elle pas plus conforme à ce que l’on pourrait qualifier de marché « normal », après une ère Covid-19 dopée artificiellement par une envie « d’ailleurs » des Français, un appétit rarement connu pour la résidence secondaire et alimentée par des taux de crédit au plus bas ?

Des taux d’emprunt au plus haut depuis 2011

Chez Meilleurs Agents, on préfère retenir la formule suivante : « Le marché s’est ajusté aux nouvelles conditions de financements », marquées par des taux d’emprunt au plus haut depuis 2011, soit 4 % en septembre 2023.

Conséquence : la production de crédits a enregistré une baisse significative, avec un montant total des nouveaux crédits à l’habitat octroyés qui a reculé de -40 % au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2021. « Ces dix-huit derniers mois, les Français ont subi une perte moyenne de -20 % de leur pouvoir d’achat immobilier », reprend-on chez Meilleurs Agents.

La baisse des prix est enclenchée

Deuxième effet de ces « nouvelles conditions de financements » : la baisse des prix de l’immobilier est enclenchée et touche plus de la moitié des villes en France.

« Avec une baisse de -0,4 % au niveau national sur les douze derniers mois, le marché fait face à une situation qu’il n’avait plus connue depuis sept ans, constate Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents (…) et détonne face au +6,2 % enregistrés l’an passé  ».

Alors qu’en ruralité les prix résistent (+3 %), nombre de grandes villes du pays enregistrent de nettes baisses. A l’image de Paris, qui voit ses prix baisser de -7,6 % depuis juillet 2020, pour atterrir sur un prix au mètre carré de 9 944 euros. La palme des plus fortes contractions revient toutefois à Bordeaux et à Lyon qui « sont les deux grandes métropoles qui ont le plus baissé ces douze derniers mois », selon Meilleurs Agents, soit respectivement -8,6 % et -8,1 %.

A l’opposé, Lille et Toulouse font de la résistance (leurs prix stagnent, à +0,7 %), mais davantage encore Marseille et Nice, qui enregistrent sur un an des hausses de leurs prix immobiliers de 2,2 % et 7,9 %.

-10 % de transactions en 2024

S’agissant des perspectives de marché, et alors que le pic de l’inflation est passé en France, observe-t-on chez Meilleurs Agents (l’inflation devrait se stabiliser à 2 % à horizon 2025), une bonne nouvelle est mise en avant par les équipes de Thomas Lefebvre : 

« Nous assistons à la fin du durcissement des politiques monétaires, avec pour conséquence la fin de la hausse des taux d’intérêts et une période de stabilité qui s’ouvre avec des taux stabilisés à 4 % pour les mois à venir. »

Suffisant pour relancer l’activité transactionnelle (couplée à une baisse des prix salvatrice et à un robinet du crédit qui s’ouvre à nouveau dans un contexte de reconstitution des marges par les établissements bancaires) ? Rien n’est moins sûr…

« Le nombre de transactions devrait encore diminuer l’année prochaine, table-t-on chez Meilleurs Agents. Pour les douze prochains mois, nous anticipons un volume annuel de 800 000 transactions (-10 % vs 2023) et un recul des prix de l’immobilier de -4 %. »