Marché immobilier : « Deux années de baisse des volumes de transactions en 2024 et 2025 » (Xerfi)

Dans votre dernière étude, « Le marché de l’immobilier de logements en France et en régions à l’horizon 2025 », vous affirmez que le krach, au niveau des prix, n’aura pas lieu. Comment en êtes-vous arrivés à cette conclusion ? 

Dans le cadre de cette photographie du marché de l’immobilier dans l’ancien, il nous a semblé intéressant de comparer la situation actuelle avec celle de la fin des années 1990 où les prix de l’immobilier avaient fortement reculé en France, et plus encore à Paris.

De toute évidence, nous ne sommes pas dans une telle situation de krach. Les prix ne vont pas s’effondrer de 15 voire 20 % ; même si, nous ne le nions pas, des tensions fortes sont à l’œuvre. 

Pour quelles raisons ? 

Premièrement, nous nous attendons à ce que les taux d’emprunt n’augmentent plus, voire se détendent en 2025 (sauf choc macroéconomique ou géopolitique) si l’on se fie aux récentes déclarations de la Banque centrale européenne (BCE) qui écartent des nouvelles hausses de taux.

Aussi, l’immobilier repose sur des facteurs structurels de besoins, puis sur la volonté toujours aussi forte des Français d’accéder à la propriété, que ce soit dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale, secondaire, ou dans un investissement.

Nous sommes ainsi toujours dans un contexte de demande soutenue, face à une offre qui est concentrée, laissant donc peu de place à une chute brutale des prix immobiliers. 

On annonce également un retour des banques en matière de financement de projets immobiliers. 

Oui, les établissements bancaires ont retrouvé une bonne dynamique dans la production de crédit, les financements repartent ; ils en font une arme commerciale et un élément de fidélisation.

On note aussi le lancement d’offres complémentaires de soutien, à l’image de celles déployées par le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel sous la forme d’offres complémentaires de prêt à taux zéro s’ajoutant à un emprunt classique pour soutenir la solvabilité des accédants à la propriété.

L’activité de financement s’améliore

Le marché immobilier peut également se féliciter des assouplissements accordés, aux banques, par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui peuvent déroger aux règles prudentielles jusqu’à 20 % de leur production de nouveaux crédits immobiliers octroyés.

Résultat : l’activité de financement s’améliore, après une année 2023 qui fut très mauvaise, en baisse de près de 40 % par rapport à 2022. 

Sur quelles évolutions des prix immobiliers tablez-vous pour 2024 ? 

Dans ce contexte de marché de l’ancien difficile, nous anticipons, pour 2024, une baisse des prix immobiliers de 3,8 % sur l’ensemble de la France Métropole. En Ile-de-France, elle sera plus forte, soit -6,3 %, contre -2,8 % pour la Province. Mais ces niveaux de repli ne seront pas suffisants pour relancer les volumes de transactions.

Nous anticipons, pour 2024, une baisse des prix immobiliers de 3,8 % en France

Par conséquent, notre scenario table sur une poursuite de la baisse des volumes de ventes en 2024, certes moins forte qu’en 2023, mais néanmoins significative pour approcher les 800 000 transactions à la fin de l’année sur douze mois (contre 870 000 en 2023, NDLR).

Pour 2025, nos prévisions de ventes immobilières restent orientées à la baisse, pénalisées par des prix qui ne reculeront pas de manière assez significative.  

Quelle photographie faites-vous de l’évolution des canaux de distribution ? 

Cela a été dit maintes fois, mais il est vrai que les réseaux de mandataires ont pris des parts de marché significatives, aux alentours de 20 % à présent, alors qu’ils n’existaient pas il y a 20 ans. Ils ont grignoté à la fois sur les agences traditionnelles et sur les notaires, ces derniers ayant vu, en 5 ans, leur part de marché fondre de 11 à 3 %.

Les mandataires sont aussi mieux structurés. Ils ont cette capacité à attirer des professionnels aguerris, fort d’une implantation locale, et peuvent, sur leur nom et leur expérience, être en mesure de développer une activité seul. C’est leur force.

Les notaires ont vu leur part de marché fondre de 11 à 3 % en 5 ans

Il n’empêche, dans cette période de tension, les mandataires souffrent davantage que les agences traditionnelles car leur modèle d’indépendants est plus exposé. 

Et quid du marché de particulier à particulier ? 

Il reste stable, voire en légère progression, mais à des niveaux bien moindres que ceux auxquels on pouvait s’attendre eu égard à l’arrivée de nouvelles solutions qui permettent de mieux vendre seul.

Finalement, l’expertise, la charge émotionnelle juridico-administrative de la vente d’un bien immobilier poussent les porteurs de projets à recourir à un professionnel de l’immobilier. J’insiste sur un point : mandataire ou agence traditionnelle, ce qui compte c’est la force de son ancrage local.

Comment va évoluer le marché de l’immobilier neuf à horizon 2025 ? 

Après -23 % en 2023, les mises en chantier chuteront de 14 % en 2024 à l’échelle nationale. Pour 2025, nos projections font toujours état d’une baisse, mais de manière moins significative. On évoque même un scenario de reprise à partir de fin 2025.

Les mises en chantier chuteront de 14 % en 2024

Progressivement, les conditions de financements iront vers l’amélioration. Des projets seront relancés. Puis l’on assistera à un redéploiement progressif des promoteurs et des collectivités vers des segments de marché qui résistent mieux : reconversion, recyclage urbain ou encore logement intermédiaire.