« Mon objectif est de réconcilier les locataires et les propriétaires » Mickaël Nogal

« J’ai pour mission de rendre une proposition de loi Louer en confiance pour la réconciliation des locataires et des propriétaires dès le 01/10/2019, à l’issue des discussions à l’Assemblée nationale en septembre 2019.  », déclare Mickaël Nogal, député (LaREM) de Haute-Garonne. Selon lui, la « philosophie de cette proposition de loi » est d’établir la « confiance » : entre les « bailleurs et locataires qui permet de mieux vivre ensemble quand elle est présente mais qui démultiplie les risques quand la méfiance devient la règle (1 partie) ; entre les acteurs de la gestion locative, propriétaires, locataires, agents immobiliers mais aussi assureurs, condition pour tout renouvellement du modèle de la gestion locative déléguée (2 partie) ; entre la collectivité et les acteurs du secteur locatif privé en l’intégrant mieux dans ses politiques publiques (3 partie). »

Mickaël Nogal, député (LaREM) de Haute-Garonne, nous a ainsi expliqué les fondements de ses 37 propositions de la proposition de loi rapport parlementaire « Louer en confiance, pour la réconciliation des locataires et des propriétaires », en vue de sa remise au Gouvernement le 01/10/2019 :

- « La confiance entre bailleurs et locataires se construit enfin au jour le jour par des comportements mutuellement prévenants, autant qu’elle se détruit facilement. Au-delà des droits et obligations des uns et des autres, il est proposé de travailler sur ces comportements vertueux.

- La gestion locative est exigeante pour les propriétaires individuels ; sa professionnalisation est un atout majeur pour développer la confiance. Au regard de la faible part de marché des investisseurs institutionnels, les prestations offertes par les administrateurs de biens aux bailleurs individuels sont d’autant plus essentielles. La part de marché de la profession stagne pourtant autour de 35 %, près de deux bailleurs sur trois préférant gérer eux-mêmes leurs biens ;

- La mise en place d’un nouveau modèle de mandat de gestion - permettant à l’administrateur de biens de sécuriser totalement le bailleur contre les impayés et les dégradations - est possible à condition de sortir d’un jeu d’acteurs perdant-perdant entre agents immobiliers, assureurs et propriétaires qui tire la gestion intermédiée vers le bas. La révolution numérique, qui affecte le secteur comme d’autres, n’aura pas spontanément cet effet.

- Il est donc proposé une intervention forte en imposant dans tout mandat de gestion locative 3 dispositions complémentaires permettant à l’administrateur de biens d’apporter lui-même une garantie totale sur le paiement des loyers, lui-même étant sécurisé par un type de contrat d’assurance qui lui permet de recouvrer toute sa liberté dans l’appréciation des risques de solvabilité. Inspirée par des professionnels du secteur, ce nouveau modèle de mandat permet de transformer le jeu d’acteurs perdant-perdant en un nouveau jeu gagnant-gagnant.

- La confiance en la profession d’administrateur de biens doit également être confortée par des exigences plus effectives et plus pertinentes en matière d’aptitudes professionnelles, pour les agents immobiliers comme pour leurs salariés et mandataires qui s’engagent pour leur compte auprès des clients.

- Il en est de même pour la formation continue pour laquelle les quotas d’heures ne garantissent rien si on ne donne pas accès sur tout le territoire à une offre de formation riche et diversifiée. Une augmentation du quota d’heures de formation continue obligatoire est proposée au titre de la formation à la non-discrimination.

- La loi ne peut pas tout pour améliorer les prestations offertes par les administrateurs de biens. Afin de donner la meilleure visibilité aux professionnels qui s’engagent dans une démarche qualité garantissant des résultats conformes aux attentes des bailleurs, il est proposé de créer une certification Immo+ dont le cahier des charges comporterait 2 volets : la gestion administrative, comptable et technique ; l’assistance à la maîtrise d’ouvrage de travaux d’amélioration, notamment de rénovation énergétique.

- La mise en œuvre de ce programme, avec un renforcement du pilotage interministériel, doit créer des conditions plus favorables à un développement équilibré du parc locatif privé. Les propriétaires de logements vacants devraient se laisser convaincre plus facilement de mettre leurs logements en location ; le gisement de logements effectivement disponibles là où se trouvent les besoins, est beaucoup plus modeste que les chiffres annoncés régulièrement dans les journaux.

- Autre objectif : susciter de nouvelles vocations de propriétaires. À cet effet, une amélioration de la fiscalité des revenus fonciers est fréquemment évoquée par les propriétaires et les professionnels pour rehausser la rentabilité du placement immobilier résidentiel pour les particuliers. Je souhaite marquer la préférence pour des incitations ciblées sur les investisseurs.

- Je rejoins la position de Julien Denormandie, ministre chargé de la Ville et du Logement, sur le fait que le parc locatif privé est aussi un enjeu considérable pour la politique de rénovation énergétique des logements avec près d’un logement sur deux pouvant être qualifié de “passoire thermique” (étiquette inférieure à E). La perspective d’inciter énergiquement les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires dans ces logements en intégrant l’étiquette E dans les normes minimales d’un logement décent a été envisagée. En revanche, après avoir analysé le dispositif mis en œuvre en Grande-Bretagne, j’en ai conclu que la solution présenterait à cette date plus de risques que d’avantages, même en laissant plusieurs années aux propriétaires pour se mettre aux normes. L’amélioration des aides publiques, qui doivent être davantage ouvertes au secteur locatif privé, est donc privilégiée. »

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