Loyers et charges de copropriétés : quels niveaux des impayés en France ?

Pouvez-vous rappeler qui est Odealim ? 

Il s’agit d’une structure, constituée fin 2016, qui regroupe une dizaine d’acteurs spécialisés sur les marchés de l’assurance immobilière et plus précisément dotés d’une forte expertise sur les métiers du syndic et de la gestion locative.

Nous sommes physiquement présents, au travers de nos cabinets, à Paris, Lyon, Marseille, Nice, Grenoble et Cannes et donc au contact direct avec les syndics. Ceux-ci sont de tailles très diverses, de l’entité qui regroupe une dizaine de collaborateurs, aux structures plus grandes. Mais pour chacune, nous apportons la même attention et la même qualité de garanties délivrées et de services sur la gestion des sinistres.

Ainsi, nous comptons, au total, quelques 4 000 professionnels-clients (d’une part les syndics, et d’autre part les administrateurs de biens qui font de la gestion locative), assurons, en France, près de 38 000 immeubles et avons en gestion locative environ 120 000 lots. 

Quelle offre proposez-vous, d’une part, aux syndics de copropriétés et, d’autre part, aux gestionnaires de biens ? 

Aux premiers, nous proposons des contrats d’assurances, avec, au premier plan, les multirisques immeubles. Ici, rappelons que nous répondons à une obligation légale. Puis, nous déclinons également des contrats concernant la protection juridique et les frais liés aux impayés. Et sur ce dernier point, nous allons jusqu’à l’avance de trésorerie en cas de charges impayées. Enfin, nous proposons des assurances, là aussi obligatoire, pour les chantiers qui sont entrepris dans les copropriétés, via les programmes dommages-ouvrage.  

S’agissant, à présent des administrateurs de biens, nos produits-phares, dans le cadre de la gestion locative, concernent les garanties de loyers impayés où là, en revanche, il n’y a pas d’obligation d’assurance. Sur ce point, nous apportons aux professionnels de l’immobilier une solution qui confère encore plus de sécurité à leurs clients propriétaires. Sachant que ces professionnels gèrent dorénavant les affaires d’un grand nombre de mono-propriétaires pour lesquels un incident de paiement peut se révéler difficile, voire dramatique.  

Un dernier point important : qu’il s’agisse des contrats multirisques immeubles ou garanties de loyers impayés, nous assurons toute la chaîne : la mise en garantie, la production des contrats et l’ensemble de la chaîne de gestion de la déclaration du sinistre à l’indemnisation. 

En ce qui concerne le volet des impayés de loyers, avez-vous, dans ce contexte de crise sanitaire, enregistré une hausse des dossiers à traiter ? 

Sur 2020, nous n’avons, globalement, pas déploré de hausse du nombre de sinistres avérés. Et si l’on décortique l’année, la période qui court de janvier à fin mars, a été marquée par une activité en déclaration de sinistres équivalente à celle de 2019 sur la même période. En revanche, de mai à septembre, nous avons clairement observé une baisse de la déclaration de sinistres, d’environ 1/3. 

Concernant, à présent, les dossiers pour lesquels nous sommes intervenus à l’amiable, là nous avons enregistré une recrudescence à partir d’avril. Notre mission a consisté alors à mettre en place, dans ce contexte de crise sanitaire naissante, des situations ponctuelles d’étalements, en accord avec le propriétaire, pour que nous ne tombions pas dans l’impayé, et donc dans la procédure.

Je ne cache pas que cette période fut intense. Puis, à partir de septembre, nous sommes revenus à une situation que je qualifierais de normale.  

Et toujours sur ce volet des impayés de loyers, quelles sont vos perspectives pour cette année ? 

Pour ce début 2021, nous restons vigilants. En décembre dernier, nous avons, en effet, déploré à nouveau une légère hausse des dossiers traités à l’amiable. Et comme il y a, traditionnellement, entre l’impayé et la déclaration de sinistre un délai qui court, les mois de janvier et de février nous invitent donc à la prudence.

Mais, globalement, il est inutile de noircir le tableau dans ce contexte de crise sanitaire. Les ménages ont tenu et tiennent toujours. Ils ont d’abord été soutenus par l’État au travers, notamment, du chômage partiel, puis ont réalisé, l’an passé, moins de dépenses à cause des confinements. Sans oublier qu’ils ont aussi moins dépensé durant la période estivale à cause des restrictions de déplacements.  

Mais quid de l’impact du chômage et de la crise économique qui s’installent ? 

2020 fut certes une année difficile, mais ce fut une année tronquée grâce aux aides qui ont permis aux ménages de tenir. Il est clair que si le chômage explose, additionné aux soutiens moins forts à l’attention des ménages, nous risquons d’avoir une dégradation de la sinistralité. Et dans ce contexte, les solutions à l’amiable auront leurs limites. 

Sur le périmètre des charges de copropriétés, avez-vous, là aussi, enregistré ces derniers mois une hausse des impayés ? 

Il y a, sans conteste, des similitudes entre les garanties de loyers impayés et les charges non versées. Sur ce dernier volet, nous avons également connu une recrudescence des solutions à l’amiable portées au sein de la copropriété par les personnes qui ont du mal à payer, en une seule fois, les charges appelées.

Ici aussi, le recours aux étalements fut, dans certains cas, privilégié. Mais si la crise perdure, le sujet des impayés va se poser plus clairement.

Autre sujet d’inquiétude : l’impact des travaux dans les copropriétés, qui sont à l’arrêt, car ils ne sont pas votés. Néanmoins, la rénovation énergétique des immeubles, quant à elle, poussée par le dispositif MaPrimeRénov, pourrait changer la donne.