Logements neufs : la faiblesse de l’offre pèse sur le volume des ventes

« 2020 s’est révélée une mauvaise année pour les ventes de logements neufs, avec une baisse des volumes de près d’un quart par rapport à 2019 ». Tel est la constat qu’a établi Marc Villand, vice-président de la Fédération des promoteurs immobiliers et président de la FPI Île-de-France, le 26 mai 2021.

Pour ce premier trimestre 2021, changement de dynamique, avec un marché qui a retrouvé des couleurs : « Avec 33 633 réservations de logements neufs au premier trimestre 2021, les ventes progressent de 12,8 % par rapport au premier trimestre 2020 », a poursuivi Marc Villand.

Avant de tempérer : « Mais cette inflexion est à prendre avec prudence. Les trois premiers mois de 2020 étaient très faibles (-30 % par rapport au T1 2019) et les volumes du premier trimestre 2021 restent inférieurs à ceux de 2017 (38 012 unités), 2018 (36 662) et 2019 (38 744).  »

Les permis de construire peine à être délivrés

Pour expliquer ces difficultés, Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, retient « la faiblesse de l’offre qui pèse sur le volume des ventes. » Et de poursuivre : « Les promoteurs vendent moins de logements en 2021 non pas parce que les clients leur font défaut, mais parce qu’ils peinent à en produire, faute de permis de construire et de foncier. C’est ce que montre le chiffre des mises en vente qui stagnent (+0,9 % par rapport au 1^e trimestre 2020), avec une offre commerciale ramenée à 80 000 logements (quasi 10 000 de moins qu’au 1^e trimestre 2020), son niveau le plus faible depuis 2012 ».

Alexandra François-Cuxac parle même d’un « début de pénurie à mettre en regard de l’évolution des permis de construire. Dans le collectif, les collectivités locales en ont délivré 15,2 % de moins au 1^e trimestre 2021 qu’au 1^e trimestre 2020 (pourtant affecté par le 1^e confinement en 2020), et 24,5 % de moins sur les 12 derniers mois que sur les 12 mois précédents  ».

Boom de la construction de logements intermédiaires

S’agissant de la production de logements intermédiaires (loyers réglementés inférieurs aux prix du marché), elle est portée par le dynamisme d’acteurs comme In’li et CDC Habitat, et représente 24 % des mises en vente au premier trimestre 2021, contre 6 % au 1^e trimestre 2020. 

En Île-de-France, le logement intermédiaire pèse davantage encore : il représente 30 % de la production de logements neufs, contre 6 % au premier trimestre 2020. « Si certaines villes en Ile-de-France ne veulent pas de ces logements car il y a une exonération de taxe foncière sur la propriété bâtie, il faut reconnaître que la crise sanitaire en 2020 a conduit à un petit déverrouillage du logement intermédiaire, avec des moyens qui montent en puissance et des institutionnels qui achètent en bloc à un prix convenable », a commenté Marc Villand.

Les ventes en bloc ont représenté 5 742 ventes

Concernant, enfin, les ventes en bloc au premier trimestre 2021 (dont les acquéreurs sont, la plupart du temps, de gros investisseurs), on en a compté 5 742, contre 5 725 au premier trimestre 2020. Dans le détail, 3 489 logements ont été vendus aux bailleurs sociaux, 1 382 aux acteurs du logement intermédiaires et 871 aux autres investisseurs au 1^e trimestre 2021.

Selon Alexandra François-Cuxac, « le rebond dépend aussi de l’équilibre entre d’un côté, les particuliers investisseurs et les acheteurs de résidence principale, de l’autre, les institutionnels, les bailleurs sociaux et les acteurs du logement intermédiaire pour les ventes en bloc.  » 

« La montée en puissance des banques, assureurs et autres zinzins dans le marché résidentiel ne sera toutefois pas suffisante pour compenser l’extinction progressive du Pinel à partir de 2023, qui représentait 46 % des ventes au détail en 2020 », selon la FPI.