La Fnaim confirme une lente érosion du marché immobilier en 2022

Une semaine exactement après l’annonce d’un retournement du marché immobilier qui s’est opéré, en 2022, au sein du réseau Century 21 France et ses près de 1 000 agences (avec des ventes dans l’ancien en repli de -4,1 %), la Fnaim a établi, sans surprise, mercredi 11 janvier, un constat identique :

Même si le niveau des transactions est demeuré élevé et que l’année écoulée fut donc « porteuse d’un gros volume », « une lente érosion » a eu lieu, selon les mots de son nouveau président, Loïc Cantin. « Mais il n’y a rien d’alarmant, a-t-il précisé. 2022, avec 1 100 000 transactions, a été, tout d’abord, la deuxième meilleure année de l’histoire. Et rappelons-nous qu’en 2009 le marché ne représentait que 500 000 transactions. »

Cette baisse de la volumétrie transactionnelle a concerné, à l’exception de quatre poches de résistance (Paris, Martinique, Guadeloupe, Isère et Alpes-Maritimes), tous les départements français. Avec notamment une large façade ouest du territoire (Bretagne, Loire-Atlantique, Pays basque…) et une zone au nord de la Loire (Normandie, Picardie, Nord, Alsace…) particulièrement à la peine, avec des contractions des ventes comprises entre -5 % et -10 %.

Prix : les grandes villes marquent la pas

Du côté des prix, ils ont continué leur progression, soit +6,7 % au global (3 119 euros/m²), dont +7,9 % pour les maisons (2 500 euros/m²) et +5,1 % pour les appartements (3 893 euros/m²). Alors que certaines grandes villes ont marqué le pas (Paris, Lyon, Nantes, Bordeaux…), « de fortes hausses ont été constatées dans certaines villes moyennes, a noté Loïc Cantin, où les prix y ont augmenté presque deux fois plus vite que dans les grandes villes. »

Et que dire des stations de ski et des stations balnéaires, où les prix au mètre carré ont grimpé de plus de 10 % par rapport à 2021 !

Et le président de la Fnaim de tempérer : « Attention, ces hausses sont en trompe l’œil, car corrigés de l’inflation, les prix de vente se sont majoritairement affichés en baisse. Et ce, presque partout dans l’Hexagone ». Quelques exemples : -1,3 % à Poitiers, -4,9 % à Toulouse, -3,8 % à Nancy, -2,4 % au Havre…

Quelles perspectives pour 2023 ?

Quant à 2023, la Fédération nationale de l’immobilier prévoit un scenario en quatre temps :

• Les volumes de ventes devraient baisser d’environ 10 % (estimation de 1 million de ventes)
• Les taux d’intérêt devraient continuer d’augmenter, au moins au cours du 1^e semestre (un paramètre jugé « déterminant »).
• La décélération des prix observée dans les grandes villes les plus chères va se poursuivre.
• L’investissement locatif fera face à une hausse des taux de crédits, à une baisse des rendements, des obligations énergétiques et à la hausse des taxes foncières.

« L’exception dans l’immobilier, c’est l’exclusion »

« L’année 2023 doit être celle du logement, a insisté Loïc Cantin. Le pouvoir politique doit avoir, pour le logement, une nouvelle vision. Des mesures urgentes doivent être prises. Jamais les tensions n’ont été aussi fortes sur nos marchés de l’immobilier. Un exemple avec nos syndics de copropriété : ils sont désormais 39 % à nous dire que les niveaux d’encaissement de charges se dégradent, avec des retards qui s’accumulent. Autre exemple avec le profil des accédants à la propriété : plus le temps passe, plus l’on a affaire à des profils d’exception [avec des montants d’apport et des montants empruntés qui ne cessent de croître]. Et l’exception dans l’immobilier, c’est l’exclusion. »