Marché de l’immobilier 2024 : les 5 enseignements à retenir, selon la Fnaim

1. Quel niveau activité pour le marché en 2024 ?

« Le marché de l’immobilier a atteint, l’an passé, son niveau le plus bas, avec une troisième année consécutive de baisse de ses ventes, soit -11 % par rapport à 2023, à environ 775 000 transactions. C’est un repli de 36 % par rapport au pic de 2021.

Les transactions se sont affichées en baisse sur l’ensemble du territoire (avec notamment des contractions plus marquées dans la partie sud-ouest du pays : entre -18 % et -30 % en Gironde, Lot-et-Garonne, Haute-Garonne et Pyrénées-Orientales, NDLR).

Une embellie se profile. Un palier bas semble avoir été atteint

Toutefois, une embellie se profile. Un palier bas semble avoir été atteint. Après un premier semestre 2024 dans la continuité de 2023, avec une poursuite de la baisse des ventes, la chute a été enrayée au second semestre, avec une stabilisation des volumes, préalables, nous pouvons objectivement l’espérer, à une reprise du marché de l’immobilier en 2025.

Le segment de la transaction a bénéficié, l’année écoulée, d’une baisse des taux de crédit, suivant les quatre baisses successives des taux annoncées par la Banque centrale européenne. »

2. Quelle évolution des prix de l’immobilier ?

« Après une baisse marquée de 4 % en 2023, les prix de l’immobilier ont reculé l’an passé de manière modérée, soit -0,8 % sur l’ensemble du territoire (dont -1,3 % sur les appartements et -0,4 % sur les maisons).

Cette contraction s’est révélée assez homogène en fonction des régions, signe d’une tendance de fond. Des disparités sont toutefois à noter : alors que des baisses prononcées ont été constatées dans des villes comme Nantes (-5,2 %) et Lyon (-4,7 %), des prix ont été constatés en hausse, par exemples à Toulon (+7,1 %) et Caen (+2,8 %).

Les prix ont amorcé une stabilisation à partir de février

Après une chute inédite depuis 15 ans, marquée par un recul record de -3,2 % sur un an en juin, les prix de l’immobilier ont amorcé une stabilisation à partir de février.

La dynamique baissière semble désormais stoppée. En 2024, l’évolution des prix a suivi celle des transactions : un ajustement à la baisse au premier semestre, avant d’atteindre un plateau de stabilisation dans la seconde moitié de l’année. »

3. Quelle évolution des taux de crédits immobiliers ?

« Les taux de crédit immobilier, passés de 4,21 % en décembre 2023 à 3,37 % en novembre 2024, ont favorisé un redémarrage partiel. Cette baisse des taux, indispensable et salutaire, combinée à une inflation contenue à 1,3 %, a redonné du pouvoir d’achat aux porteurs de projets immobiliers.

Cette baisse des taux s’est, en effet, révélée un fort levier pour permettre aux ménages de renforcer leur pouvoir d’achat. De plus, la baisse des prix a accompagné les acquéreurs dans la constitution de leurs projets immobiliers.

Le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 8,5 %

Grâce à la conjugaison de la baisse des taux et des prix immobiliers, ainsi qu’à l’augmentation des revenus, le pouvoir d’achat immobilier a progressé de 8,5 % en 2024.

Néanmoins, cette amélioration ne compense que partiellement la chute de 14 % observée entre 2022 et 2023. À ce jour, le pouvoir d’achat reste inférieur à sa moyenne des dix dernières années. »

4. Quel état des lieux sur le front de l’emploi et des défaillances d’entreprises ?

Alors que le groupe BPCE a annoncé, le 8 janvier, 1 232 défaillances d’agences immobilières en France en 2024 (soit une augmentation de 225 % par rapport à 2023), Loïc Cantin estime que « ces défaillances vont se poursuivre cette année.

Au sein de la Fnaim, nous en avons perdues l’an passé 800 pour 400 créations. Les agences concernées par ces défaillances, c’est-à-dire les plus fragiles de la filière, sont majoritairement celles qui ont été créées le plus récemment.

50 % des entreprises défaillantes en 2024 étaient en mono-activité

Et parmi les plus solides figurent celles qui déploient plusieurs métiers, c’est-à-dire la transaction, la location, la gestion locative et le syndic. En effet, 50 % des entreprises défaillantes en 2024 étaient en mono-activité.

Enfin, on note, sur le front de l’emploi, une hausse effectifs de salariés dans les agences pour une baisse des indépendants. »

5. Quelles perspectives pour le marché de l’immobilier en 2025 ?

« L’année 2025 pourrait marquer une reprise plus nette, portée par des facteurs favorables comme la poursuite de la baisse des taux (prévus autour de 3 %) et un ajustement progressif des prix.

Cependant, des facteurs défavorables ne doivent pas être masqués. L’instabilité économique et politique, la hausse de la taxe foncière, les tensions sur la production de logements neufs et la hausse possible des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) restent, en effet, des points de vigilance.

Nous tablons sur une hausse des transactions de 6 % en 2025

La stabilisation du marché locatif, essentiel à l’équilibre global, dépendra également de la capacité des politiques publiques à accompagner la rénovation énergétique et à garantir un cadre fiscal clair. Certes le marché immobilier en 2024 montre des signes d’amélioration, mais la reprise demeure fragile. »